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【案件回放】

2010年6月17日，謝某與D公司簽訂《抵押設(shè)立協(xié)議》，約定謝某因向D公司出借款項(xiàng)享有債權(quán)3000萬(wàn)元，D公司將坐落于安鎮(zhèn)街道膠西村的房屋抵押給謝某,并辦理了抵押登記。謝某為第二順位抵押，所在宗地登記的土地抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人。所在宗地上另有有證房產(chǎn)3棟及若干無(wú)證房產(chǎn)，3棟房產(chǎn)未設(shè)抵押。

  后某區(qū)人民法院根據(jù)范某的申請(qǐng)，裁定受理D公司破產(chǎn)清算一案，并指定了管理人。2019年6月，管理人先后制作了《關(guān)于D公司抵押債權(quán)審查結(jié)論通知函》及《更正函》各1份，確定謝某的抵押物為設(shè)置了抵押的房屋和房屋占地面積的土地，故對(duì)上述房產(chǎn)所在宗地，管理人擬首先清償?shù)谝豁樞虻盅簷?quán)人的債權(quán)，其次將余值按謝某所抵押的房屋占地面積占整塊土地面積的比例分配給謝某。

  謝某認(rèn)為，其設(shè)押建筑物的占用土地范圍應(yīng)當(dāng)及于整宗土地，而不應(yīng)當(dāng)按照建筑物投影面積計(jì)算相應(yīng)比例，故訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)案涉土地（不含房屋）處置所得款100%的比例范圍內(nèi)享有第二順位優(yōu)先受償權(quán)。

某法院經(jīng)審理判決：一、按照謝某設(shè)押的建筑物面積分別與所占宗地上的合法建筑物總面積的比例計(jì)算其在第二順位應(yīng)享有的對(duì)相應(yīng)宗地建設(shè)用地使用權(quán)拍賣款優(yōu)先受償權(quán)金額。二、駁回謝某的其他訴訟請(qǐng)求。

【瀛臺(tái)律師論法】

宗地上建筑物的建設(shè)須根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃進(jìn)行，未取得規(guī)劃許可的應(yīng)為違法建筑。而評(píng)價(jià)宗地的土地利用效益的重要指標(biāo)是容積率，即建筑面積占宗地面積的比值，比值越高，土地利用率越高。從該角度來(lái)看，占用范圍的土地以建筑面積為依據(jù)，繼而按照設(shè)押建筑物面積與所在宗地建筑面積之和的比例計(jì)算應(yīng)有份額更加合理，也更體現(xiàn)其“占用”土地的實(shí)然狀態(tài)以及效能。

【瀛臺(tái)律師提醒】

當(dāng)建筑物設(shè)定抵押時(shí)所在宗地另有其他建筑物，抵押建筑物與其他建筑物對(duì)該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)成觀念上的按份共有關(guān)系，抵押建筑物的“占用土地范圍”以建筑面積為依據(jù)而非以投影面積為依據(jù)，繼而按照抵押建筑物建筑面積占所在宗地合法建筑物建筑面積之比例計(jì)算確定抵押建筑物相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押面積。