北京瀛臺(tái)律師事務(wù)所
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01 案件概述
1992年4月，吳某夫婦在北京市豐臺(tái)區(qū)某村獲批建房，當(dāng)時(shí)宅基地使用權(quán)人只有吳某夫妻二人。到了2008年2月，吳某夫婦的女兒吳某1和本案當(dāng)事人之一楊某某結(jié)婚。兩年后（2010年1月），本案另一當(dāng)事人（吳某外孫、吳某1和楊某某兒子）吳某2出生。
2011年12月，村里啟動(dòng)拆遷，吳某作為戶主簽了《騰退補(bǔ)償協(xié)議》和《回遷安置房預(yù)購(gòu)協(xié)議》。協(xié)議里載明如下事實(shí)：1、在冊(cè)人口5人：吳某夫婦二人、女兒吳某1、外孫吳某2和張某某（吳某母親）；2、應(yīng)安置人口6人：增加女婿楊某某；3、總補(bǔ)償款 4,944,426元，包含區(qū)位補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助等（按宅基地面積及人口分配）；4、安置房指標(biāo)：6人×46㎡/人=276㎡，回購(gòu)價(jià)5000元/㎡。
2015年9月，吳某認(rèn)購(gòu)三套回遷房，總面積281.72㎡，具體如下：1、901號(hào)房（96.65㎡）：登記為吳某夫婦共有；2、902號(hào)房（96.65㎡）、503號(hào)房（88.42㎡）：均登記為吳某和女兒吳某1共有；3、購(gòu)房款來源：從拆遷款中扣除，由吳某支付。這也為后來的埋下了爭(zhēng)議——雖然當(dāng)事人楊某某是被認(rèn)定的安置人口，但房產(chǎn)證上卻沒他的名字。
2022年，吳某母親張某某去世，張某某的女兒吳某3起訴要求分割母親張某某的遺產(chǎn)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)：拆遷款和房產(chǎn)屬于吳某等五人共有；張某某的46平米安置面積折價(jià)補(bǔ)償130萬元（由吳某支付）；其他家族股權(quán)也做了分割。
2024年8月，吳某的女兒吳某1和楊某某離婚。法院調(diào)解書載明：吳某2由楊某某撫養(yǎng)，吳某1從2024年9月開始，每月18日之前支付撫養(yǎng)費(fèi)1200元直至吳某2年滿18周歲為止；京牌車輛歸吳某1所有，吳某1支付楊某某折價(jià)款3.75萬元。但離婚協(xié)議未對(duì)拆遷利益做出安排。
為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，當(dāng)事人楊某某帶著兒子吳某2聯(lián)系到北京瀛臺(tái)律所，并達(dá)成委托協(xié)議。瀛臺(tái)律師代表當(dāng)事人，將吳某1（吳某2母親）和吳某夫婦（吳某2外公、外婆）起訴至法院， 請(qǐng)求法院判決901號(hào)房歸父子二人所有，并且要求被告三人返還拆遷款。
本案一審中，雙方均同意901號(hào)房屋歸吳某2、楊某某所有，多出的面積按照54204 元/m2支付折價(jià)款。一審法院認(rèn)定：因楊某某并非在冊(cè)人口，故其對(duì)區(qū)位補(bǔ)償款及與宅基地面積相關(guān)的補(bǔ)償項(xiàng)目均不享有權(quán)利。因吳某2系在冊(cè)安置人口，故其應(yīng)對(duì)區(qū)位補(bǔ)償款享有權(quán)利。
一審法院經(jīng)審理后判決如下：一、吳某夫婦名下901號(hào)房屋歸吳某2、楊某某所有，二人各占50%的份額，吳某三人于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助吳某2、楊某某辦理上述房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)；二、楊某某于判決生效后七日內(nèi)支付吳某折價(jià)款320442.7元；三、吳某于判決生效后七日內(nèi)支付吳某2拆遷款421379.8 元。
吳某等三人不服一審判決，以吳某2雖為被拆遷時(shí)的在冊(cè)戶籍人口，但宅基地使用權(quán)取得時(shí)其尚未出生，宅基地面積均與其無關(guān),其無權(quán)參與宅基地使用權(quán)相關(guān)費(fèi)用分配為由，提起上訴。瀛臺(tái)律師再度代表當(dāng)事人應(yīng)訴。
本案二審中，法院認(rèn)為：根據(jù)查明的事實(shí)，騰退補(bǔ)償協(xié)議約定在冊(cè)人口包括吳某2等5人。宅基地區(qū)位補(bǔ)償是農(nóng)村宅基地房屋騰退拆遷過程中，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)利的貨幣化補(bǔ)償，根據(jù)土地管理法相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即宅基地實(shí)行“一戶一宅”的基本原則。案涉院落宅基地審批時(shí)吳某2雖未出生，但其出生后作為在冊(cè)人口，依法享有相應(yīng)宅基地使用權(quán)利，因此在騰退拆遷過程中依據(jù)政策理應(yīng)享有相應(yīng)補(bǔ)償利益。
最終，二審法院經(jīng)審理后，依法判決如下：駁回上訴，維持原判。至此，經(jīng)過瀛臺(tái)律師的不懈努力，本案一審、二審均勝訴，當(dāng)事人獲房屋所有權(quán)及拆遷款40多萬元。
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百九十九條：共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
第三百零三條：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第三百零四條：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。
共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。
03 法院判決
瀛臺(tái)律師認(rèn)為，共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。
本案中，楊某某等二人在村內(nèi)宅基地房屋騰退拆遷中被確定為應(yīng)安置人，二人依據(jù)相關(guān)政策享受相應(yīng)騰退拆遷利益，現(xiàn)楊某某、吳某1經(jīng)法院調(diào)解離婚、未成年子女吳某2由楊某某撫養(yǎng)，楊某某等二人在本案中主張析出相應(yīng)利益，具有相應(yīng)事實(shí)及法律依據(jù)。
根據(jù)《騰退補(bǔ)償協(xié)議》，拆遷補(bǔ)償款包括騰退補(bǔ)償款及騰退獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助費(fèi)兩部分。其中，騰退補(bǔ)償款包括區(qū)位補(bǔ)償款和重置成新價(jià)及附屬物作價(jià)。關(guān)于區(qū)位補(bǔ)償款項(xiàng)，根據(jù)《安置辦法》，應(yīng)認(rèn)定為村宅基地上戶籍人員的補(bǔ)償。因楊某某并非在冊(cè)人口，故其對(duì)區(qū)位補(bǔ)償款及與宅基地面積相關(guān)的補(bǔ)償項(xiàng)目均不享有權(quán)利。因吳某2系在冊(cè)安置人口，故其應(yīng)對(duì)區(qū)位補(bǔ)償款享有權(quán)利。
除綜合補(bǔ)償款外，房屋重置成新價(jià)及附屬物作價(jià)款應(yīng)歸房屋所有權(quán)人所有。因案涉房屋系吳某夫婦共同所有，故該部分款項(xiàng)應(yīng)歸其二人共同所有。
關(guān)于騰退獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助費(fèi)一節(jié)，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助應(yīng)系對(duì)經(jīng)營(yíng)者的補(bǔ)助，故吳某2、楊某某不享有該款項(xiàng)。大病補(bǔ)助費(fèi)15萬元，殘疾補(bǔ)助費(fèi)3萬元，亦不應(yīng)由吳某2、楊某某享有。
獨(dú)生子女獎(jiǎng)由楊某某與吳某1享有5萬元。其他獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助費(fèi)均按照《安置辦法》的規(guī)定進(jìn)行分配。
因三套安置房的購(gòu)房款已由吳某支付，故吳某2、楊某某每人享有的46 ㎡指標(biāo)的購(gòu)房款及超出面積的購(gòu)房款均應(yīng)從其所應(yīng)享有的拆遷款中扣除。因901號(hào)房屋購(gòu)房款為483710 元，應(yīng)由吳某2、楊某某各負(fù)擔(dān)一半，即241855 元。
吳某2享有的拆遷款應(yīng)為777984.8元，楊某某享有的拆遷款應(yīng)為193400 元。因被安置人張某某死亡后，其繼承人僅主張分割張某某享有的46㎡安置面積對(duì)應(yīng)的房屋折價(jià)款,故三套房屋總面積281.72㎡減去46㎡，剩余面積由原被告五人均等享有，即每人47.144 ㎡。因 901號(hào)房屋面積為 96.65㎡，故超出面積 2.362㎡吳某2、楊某某按照54204 元/㎡計(jì)算，應(yīng)支付折價(jià)款128030元。
因吳某2享有拆遷款足以覆蓋其應(yīng)支付的購(gòu)房款305870元，扣除該購(gòu)房款，剩余的拆遷款 472114.8元吳某應(yīng)向吳某2支付。
因楊某某享有的拆遷款尚不足以抵扣購(gòu)房款，故超出部分即112470元，由楊某某向吳某支付。
本案瀛臺(tái)代理律師分析：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。