北京瀛臺律師事務所
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01 案件概述
原告李某鳴在湖北省武漢市JAN區(qū)擁有合法房屋，主要用于經(jīng)營?，F(xiàn)因JAN區(qū)西馬片舊城改建房屋征收項目建設的需要，原告的房屋被納入征收范圍，但原告至今未與征收部門就補償安置問題達成一致協(xié)議。
2023 年 3 月 14 號，被告作出《補償決定》。原告認為，《補償決定》嚴重錯誤和違法，依法應當予以撤銷。主要理由為，《補償決定》確定的補償標準嚴重不合 理，違背征收補償應當公平合理之原則。《補償決定》作出之前， 未對原告的房屋進行合法合理的評估，確定的房屋價值及補償內(nèi)容嚴重與事實不符。綜上所述，被告作出的《補償決定》事實和程序均嚴重違法。故委托瀛臺律所徐憲杰、黃柏甄向法院提起訴訟。
近日，武漢市鐵路運輸中級法院作出判決：撤銷被告武漢市JAN區(qū)人民政府作出的岸政征補〔2023〕 ****號《房屋征收補償決定書》。
02 本案依據(jù)的法律法規(guī)
《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條：行政行為有下列情形之一的，人民法院判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出行政行為:（一）主要證據(jù)不足的；
03 法院判決
被告JAN區(qū)政府辯稱，一、答辯人具有作出《補償決定》 的行政職權；二、答辯人依法定程序作出的《補償決定》，符合房屋征收相關法律法規(guī)的規(guī)定及《補償方案》的規(guī)定，《補償決定》合法有效應予以維持。依法選定的評估機構已對被征收房屋作出了相關評估報告并轉(zhuǎn)交給原告。因原告提出的補償要求過高，其訴求不符合《補償方案》規(guī)定，致使房屋征收部門與原告在簽約期限內(nèi)未能達成補償協(xié)議。經(jīng)房屋征收部門報請，答辯人依照法定程序作出《補償決定》?！堆a償決定》提供了貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種補償安置方案供原告選擇，依法保障了原告的選擇權。征收工作人員依法向原告送達了《補償決定》。三、原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，應予以駁回。關于原告提出的補償標準嚴重不合理的問題。評估機構以《征收決定》公告之日即 2020 年 11 月 18 日為評估價值時點確定了原告房屋價值評估單價，相關評估報告已經(jīng)轉(zhuǎn)交原告。原告并未在規(guī)定期限內(nèi)對相關評估報告提出書面復核評估或鑒定。答辯人 依據(jù)合法有效的評估報告確定被征收房屋價值，并根據(jù)被征收房屋實際情況和《補償方案》所確定的補償項目作出《補償決定》具有事實依據(jù)和法律依據(jù)，合法有效。同時兼顧被征收房屋區(qū)域房屋價值的實際變化情況，補償決定不存在影響被征收人的公平補償權、侵害被征收人合法權益的情形。綜上，答辯人作出的《補償決定》認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當。答辯人具有作出《補償決定》的行政職權，且作出《補償決定》程序及相應實體要件均符合法律法規(guī)規(guī)定，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，依法應予駁回。
法院認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條第一款規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。”第二十六條第一款規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！备鶕?jù)上述規(guī)定， JAN區(qū)政府具有作出案涉補償決定的法定職責。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、第十 九條、第二十一條、第二十二條、第二十五條、第二十六條的規(guī)定，對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。房屋征收部門與被征收人依法就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由房屋征收部門報請市、縣級人民政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應當公平。本案中，JAN區(qū)政府因公共利益需要作出《征收決定》，對案涉征收項目范圍內(nèi)的國有土地上房屋實施征收。在確定的簽約期內(nèi)，征收部門與原告未能達成安置補償協(xié)議，JAN區(qū)政府依職權作出《補償決定》，補償內(nèi)容包括對案涉房屋價值的貨幣補償，并明確各項補償、補助費按《補償方案》確定，同時給予原告選擇貨幣補償與產(chǎn)權調(diào)換的權利，明確用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點并給予建筑面積補助，補償內(nèi)容形式基本符合法律規(guī)定。
關于評估機構選定程序是否合法的問題。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估 機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！钡谖鍡l規(guī)定：“同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構承擔。
房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。”本案中，房屋征收部門公告告知被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構，采用由被征收人填寫協(xié)商意見表的方式確定有資質(zhì)的評估機構后進行公示，兩家評估公司出具的相關報告在評估目的、評估時點、價值類型、評估方法等方面均一致，不違反上述規(guī)定。原告主張自己未參與評估機構選定程序， 不影響該程序的合法性。關于原告提出《補償決定》認定房屋用途、補償面積錯誤的問題。《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”根據(jù)上述規(guī)定，JAN區(qū)政府負有組織有關部門對案涉房屋實際用途、未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理的法定職責。同時，《補償方案》對未經(jīng)登記建筑補償標準、停產(chǎn)停業(yè)損失和對自行改變用途房屋的征收補償作出了相應的規(guī)定。
徐律師、黃律師認為，本案中，1.房屋用途方面。案涉房屋沒有辦理相關權屬證書，雖然被告以永信行評估公司出具的房屋征收初步評估結果，認定案涉房屋用途為住宅，但原告提交的證據(jù)能夠證明案涉房屋被征收時實際用于經(jīng)營，并已依法取得營業(yè)執(zhí)照。故《補償決定》對被征收房屋的實際用途和相關補償標準問題認定事實不清，依據(jù)不足，被告應當重新進行調(diào)查核實，并依法予以認定和處理。2.房屋面積方面。被告雖然提供了由武漢南北極測繪地理信息有限公司出具的《西馬房屋征收項目房屋一戶一表》作為認定補償面積的依據(jù)，認定房屋建筑面積為 34.75 平方米，但《武漢冠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拆遷戶住房分配通知單》，載明的案涉房屋建筑面積為 36.36 平方米， 兩者之間存在差異，且根據(jù)原告提供的視頻顯示，案涉房屋有上下兩層，上層明顯有超出下層部分。此外，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條的規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記；房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況；被征收人拒絕在實地勘查記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、 注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。被告主張因原告拒不配合入戶勘察，無法對房屋的裝飾裝修、構筑物進行評估。但提交的《關于被征收人不予配合現(xiàn)場查勘的情況說明》，簽名欄簽名不完整，無評估機構人員簽名，僅蓋有JAN區(qū)西馬街道熊家臺社區(qū)居民委員會征收證明專用章，無其他簽章，該證據(jù)不足以證明被征收人不予配合現(xiàn)場查勘工作。綜合以上情況，JAN區(qū)政府對于案涉房屋建筑面積、未經(jīng)登記建筑面積及附屬設施的情況未調(diào)查清楚， 所作《補償決定》，依據(jù)不足。
綜上法院認同二位律師的意見，認定JAN區(qū)政府作出的《補償決定》主要事實認定不清， 證據(jù)不足，依法應予撤銷。鑒于案涉房屋未經(jīng)法定程序已經(jīng)被 拆除，原告的補償利益可能發(fā)生變化，為了保障原告的合法權益，尊重原告的選擇權，不再責令被告重新作出補償決定。原告李某鳴的訴訟請求法院予以支持。
本案代理律師徐憲杰、黃柏甄提醒大家：房屋征收部門與被征收人依法就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由房屋征收部門報請市、縣級人民政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，補償決定應當公平。
