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01  案件概述

原告李某鳴在湖北省武漢市JAN區(qū)擁有合法房屋，主要用于經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)因JAN區(qū)西馬片舊城改建房屋征收項(xiàng)目建設(shè)的需要，原告的房屋被納入征收范圍，但原告至今未與征收部門就補(bǔ)償安置問(wèn)題達(dá)成一致協(xié)議。

     2023 年 3 月 14 號(hào)，被告作出《補(bǔ)償決定》。原告認(rèn)為，《補(bǔ)償決定》嚴(yán)重錯(cuò)誤和違法，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。主要理由為，《補(bǔ)償決定》確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不合 理，違背征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)公平合理之原則?！堆a(bǔ)償決定》作出之前， 未對(duì)原告的房屋進(jìn)行合法合理的評(píng)估，確定的房屋價(jià)值及補(bǔ)償內(nèi)容嚴(yán)重與事實(shí)不符。綜上所述，被告作出的《補(bǔ)償決定》事實(shí)和程序均嚴(yán)重違法。故委托瀛臺(tái)律所徐憲杰、黃柏甄向法院提起訴訟。

近日，武漢市鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院作出判決：撤銷被告武漢市JAN區(qū)人民政府作出的岸政征補(bǔ)〔2023〕 ****號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條：行政行為有下列情形之一的，人民法院判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出行政行為:（一）主要證據(jù)不足的；

03  法院判決

被告JAN區(qū)政府辯稱，一、答辯人具有作出《補(bǔ)償決定》 的行政職權(quán)；二、答辯人依法定程序作出的《補(bǔ)償決定》，符合房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及《補(bǔ)償方案》的規(guī)定，《補(bǔ)償決定》合法有效應(yīng)予以維持。依法選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)已對(duì)被征收房屋作出了相關(guān)評(píng)估報(bào)告并轉(zhuǎn)交給原告。因原告提出的補(bǔ)償要求過(guò)高，其訴求不符合《補(bǔ)償方案》規(guī)定，致使房屋征收部門與原告在簽約期限內(nèi)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。經(jīng)房屋征收部門報(bào)請(qǐng)，答辯人依照法定程序作出《補(bǔ)償決定》?！堆a(bǔ)償決定》提供了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償安置方案供原告選擇，依法保障了原告的選擇權(quán)。征收工作人員依法向原告送達(dá)了《補(bǔ)償決定》。三、原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。關(guān)于原告提出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不合理的問(wèn)題。評(píng)估機(jī)構(gòu)以《征收決定》公告之日即 2020 年 11 月 18 日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定了原告房屋價(jià)值評(píng)估單價(jià)，相關(guān)評(píng)估報(bào)告已經(jīng)轉(zhuǎn)交原告。原告并未在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)相關(guān)評(píng)估報(bào)告提出書面復(fù)核評(píng)估或鑒定。答辯人 依據(jù)合法有效的評(píng)估報(bào)告確定被征收房屋價(jià)值，并根據(jù)被征收房屋實(shí)際情況和《補(bǔ)償方案》所確定的補(bǔ)償項(xiàng)目作出《補(bǔ)償決定》具有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，合法有效。同時(shí)兼顧被征收房屋區(qū)域房屋價(jià)值的實(shí)際變化情況，補(bǔ)償決定不存在影響被征收人的公平補(bǔ)償權(quán)、侵害被征收人合法權(quán)益的情形。綜上，答辯人作出的《補(bǔ)償決定》認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用法律依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)。答辯人具有作出《補(bǔ)償決定》的行政職權(quán)，且作出《補(bǔ)償決定》程序及相應(yīng)實(shí)體要件均符合法律法規(guī)規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。

      法院認(rèn)為，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條第一款規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！钡诙鶙l第一款規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。”根據(jù)上述規(guī)定， JAN區(qū)政府具有作出案涉補(bǔ)償決定的法定職責(zé)。

      根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條、第十 九條、第二十一條、第二十二條、第二十五條、第二十六條的規(guī)定，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。房屋征收部門與被征收人依法就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府依法按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平。本案中，JAN區(qū)政府因公共利益需要作出《征收決定》，對(duì)案涉征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的國(guó)有土地上房屋實(shí)施征收。在確定的簽約期內(nèi)，征收部門與原告未能達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議，JAN區(qū)政府依職權(quán)作出《補(bǔ)償決定》，補(bǔ)償內(nèi)容包括對(duì)案涉房屋價(jià)值的貨幣補(bǔ)償，并明確各項(xiàng)補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)按《補(bǔ)償方案》確定，同時(shí)給予原告選擇貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利，明確用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)并給予建筑面積補(bǔ)助，補(bǔ)償內(nèi)容形式基本符合法律規(guī)定。

      關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序是否合法的問(wèn)題?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！薄秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！钡谖鍡l規(guī)定：“同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

     房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?！北景钢校课菡魇詹块T公告告知被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，采用由被征收人填寫協(xié)商意見(jiàn)表的方式確定有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)后進(jìn)行公示，兩家評(píng)估公司出具的相關(guān)報(bào)告在評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、評(píng)估方法等方面均一致，不違反上述規(guī)定。原告主張自己未參與評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序， 不影響該程序的合法性。關(guān)于原告提出《補(bǔ)償決定》認(rèn)定房屋用途、補(bǔ)償面積錯(cuò)誤的問(wèn)題。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條第三款規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?！备鶕?jù)上述規(guī)定，JAN區(qū)政府負(fù)有組織有關(guān)部門對(duì)案涉房屋實(shí)際用途、未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理的法定職責(zé)。同時(shí)，《補(bǔ)償方案》對(duì)未經(jīng)登記建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失和對(duì)自行改變用途房屋的征收補(bǔ)償作出了相應(yīng)的規(guī)定。

      徐律師、黃律師認(rèn)為，本案中，1.房屋用途方面。案涉房屋沒(méi)有辦理相關(guān)權(quán)屬證書，雖然被告以永信行評(píng)估公司出具的房屋征收初步評(píng)估結(jié)果，認(rèn)定案涉房屋用途為住宅，但原告提交的證據(jù)能夠證明案涉房屋被征收時(shí)實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，并已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。故《補(bǔ)償決定》對(duì)被征收房屋的實(shí)際用途和相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)不足，被告應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并依法予以認(rèn)定和處理。2.房屋面積方面。被告雖然提供了由武漢南北極測(cè)繪地理信息有限公司出具的《西馬房屋征收項(xiàng)目房屋一戶一表》作為認(rèn)定補(bǔ)償面積的依據(jù)，認(rèn)定房屋建筑面積為 34.75 平方米，但《武漢冠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拆遷戶住房分配通知單》，載明的案涉房屋建筑面積為 36.36 平方米， 兩者之間存在差異，且根據(jù)原告提供的視頻顯示，案涉房屋有上下兩層，上層明顯有超出下層部分。此外，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況；被征收人拒絕在實(shí)地勘查記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。被告主張因原告拒不配合入戶勘察，無(wú)法對(duì)房屋的裝飾裝修、構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估。但提交的《關(guān)于被征收人不予配合現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況說(shuō)明》，簽名欄簽名不完整，無(wú)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員簽名，僅蓋有JAN區(qū)西馬街道熊家臺(tái)社區(qū)居民委員會(huì)征收證明專用章，無(wú)其他簽章，該證據(jù)不足以證明被征收人不予配合現(xiàn)場(chǎng)查勘工作。綜合以上情況，JAN區(qū)政府對(duì)于案涉房屋建筑面積、未經(jīng)登記建筑面積及附屬設(shè)施的情況未調(diào)查清楚， 所作《補(bǔ)償決定》，依據(jù)不足。

      綜上法院認(rèn)同二位律師的意見(jiàn)，認(rèn)定JAN區(qū)政府作出的《補(bǔ)償決定》主要事實(shí)認(rèn)定不清， 證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。鑒于案涉房屋未經(jīng)法定程序已經(jīng)被 拆除，原告的補(bǔ)償利益可能發(fā)生變化，為了保障原告的合法權(quán)益，尊重原告的選擇權(quán)，不再責(zé)令被告重新作出補(bǔ)償決定。原告李某鳴的訴訟請(qǐng)求法院予以支持。

04  本案代理律師建議

本案代理律師徐憲杰、黃柏甄提醒大家：房屋征收部門與被征收人依法就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府依法按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平。