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01  案件概述

王某購(gòu)買了一處商品房，簽訂《商品房買賣合同》后即向開(kāi)發(fā)商賬戶支付了50%的房款?！渡唐贩抠I賣合同》約定應(yīng)在合同簽訂后一月內(nèi)辦理網(wǎng)簽，但是辦理網(wǎng)簽時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋有司法查封，所以無(wú)法辦理網(wǎng)簽。

經(jīng)查，B市F公證處作出的多份公證書(shū)及（2020）京F執(zhí)字某號(hào)執(zhí)行證書(shū)發(fā)生法律效力后，長(zhǎng)城資產(chǎn)B分公司向某法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，某法院于2020年7月9日立案執(zhí)行，后因雙方和解中止執(zhí)行。

2021年7月13日，某法院依長(zhǎng)城資產(chǎn)京分公司申請(qǐng)立案恢復(fù)執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，某法院于2021年7月27日查封了被執(zhí)行人B公司名下位于B市S區(qū)金碧湖畔花園北區(qū)、南區(qū)部分不動(dòng)產(chǎn)，案涉房屋在上述查封不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)。2021年2月8日，案外人王某與B公司簽訂購(gòu)買案涉房屋的《B市商品房買賣合同》。B公司出具的付款憑證顯示，案外人已繳納9000000元房款，且其名下無(wú)其他住房。

長(zhǎng)城資產(chǎn)B分公司卻對(duì)該房屋提出強(qiáng)制執(zhí)行，已嚴(yán)重侵害了案外人的合法權(quán)益。為了維護(hù)自身合法權(quán)益，王某委托律師王正陽(yáng)、鄒儀章到庭參加訴訟。某法院經(jīng)審裁定：中止對(duì)B市S區(qū)金碧湖畔花園北區(qū)XXX號(hào)樓-1至2層房屋的執(zhí)行。

02  本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定：“執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民某法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民某法院提起訴訟?！?/span>

二、《最高人民某法院關(guān)于人民某法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民某法院應(yīng)予支持：（一）在人民某法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

03  法院裁定

律師王正陽(yáng)、鄒儀章指出，根據(jù)上述法律規(guī)定，三個(gè)法定要件需同時(shí)具備，方能支持案外人的排除執(zhí)行請(qǐng)求。

本案中，案外人王某在法院查封前就案涉房屋與B公司簽訂《B市商品房買賣合同》，且支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十，本案審查中王某提交了其名下無(wú)其他住房的購(gòu)房核驗(yàn)查詢結(jié)果并同意將剩余房款交付法院。故王某請(qǐng)求中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，符合法律規(guī)定。某法院經(jīng)審理采納律師王正陽(yáng)、鄒儀章意見(jiàn)。

在辦案過(guò)程中，王正陽(yáng)律師結(jié)合案件材料，梳理案情，經(jīng)過(guò)大量法律檢索，主張本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的相關(guān)規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的核心點(diǎn)在于，盡管購(gòu)房人的權(quán)利在法律屬性上仍系債權(quán)范疇，但在購(gòu)房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時(shí)，基于側(cè)重保護(hù)生存權(quán)益的價(jià)值導(dǎo)向，賦予購(gòu)房人排除其他債權(quán)人甚至包括抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，目的在于追求實(shí)質(zhì)公平和實(shí)質(zhì)正義。

04   本案代理律師建議

本案代理律師王正陽(yáng)、鄒儀章提醒大家：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，若買受人在人民某法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同，所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十，且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民某法院應(yīng)予支持。