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01  案件概述

北京市通州區(qū)中山大街某號的房屋，其權(quán)利人為被告王某某。在2023年3月25日，原告包某某與被告王某某簽訂了一份《北京市房屋租賃合同》。按照合同規(guī)定，王某某將上述房屋出租給包某某使用，租期為一年，自2023年4月11日起至2024年4月10日止。包某某在簽約后，向王某某支付了押金14916元以及一年的租金178990元。

     然而，原告包某某在入住該房屋后發(fā)現(xiàn)，寫字樓在每日下午4:00開始以及周六、周日均停止使用空調(diào)，導(dǎo)致其辦公區(qū)域的室內(nèi)溫度高達(dá)40度。這種情況使得包某某及其公司員工無法正常辦公，許多員工因無法忍受酷熱而離職，嚴(yán)重影響了公司的正常運營。

    盡管包某某多次與被告王某某溝通，試圖解決這一問題，但王某某始終以各種理由推脫，并未采取實質(zhì)性的解決措施。無奈之下，包某某在2023年6月13日提出解除合同，并于6月30日搬出了該房屋。

    包某某決定依法維權(quán)，經(jīng)過對多家律所的咨詢后，他最終選擇了委托瀛臺律師向北京市通州區(qū)人民法院提起了訴訟，請求法院判決解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》，并要求王某某返還租金、押金等請求。

近日，北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理判決如下：一、確認(rèn)原告包某某與被告王某某關(guān)于北京市通州區(qū)某房屋租賃關(guān)系于2023年7月12日解除;二、被告王某某于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告包某某租金及押金共計133341元。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

二、《中華人民共和國民法典》第五百六十二條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

三、《中華人民共和國民法典》第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

03  法院判決

瀛臺律師接受委托后，首先與當(dāng)事人積極溝通，了解案件的基本情況，包括租賃合同的主要內(nèi)容、爭議的焦點、已有的證據(jù)材料等。仔細(xì)審查合同文本、租金支付憑證、房屋狀況照片、視頻、相關(guān)通信記錄等證據(jù)。并積極指導(dǎo)當(dāng)事人收集和準(zhǔn)備對案件有利的證據(jù)，包括但不限于租賃合同、身份證件、房屋權(quán)屬證明等，并建立證據(jù)清單。

     庭審中，瀛臺律師指出，根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》的約定，事實上賦予了原告包某某提前一個月通知被告王某某，并解除合同的權(quán)利，故被告應(yīng)當(dāng)將押金及租金退還原告。依法成立的合同，受法律保護。當(dāng)事人不得擅自變更或解除。

    本案中，根據(jù)原被告雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》的約定“甲乙雙方任意一方提前終止合同，須提前一個月通知對方，并賠償對方等同于押金金額的違約金”，租賃合同的上述約定賦予了原告包某某提前一個月通知被告王某某，并承擔(dān)違約金的方式解除合同的權(quán)利。

     包某某于2023年6月13日告知王某某退租，6月25日結(jié)清房屋電費，并于7月5日將2房屋密碼鎖的密碼告知王某某，可以認(rèn)定包某某在2023年6月13日退租的通知，性質(zhì)上系包某某在向王某某提出的解除合同通知，根據(jù)上述租賃合同須提前一個月通知的約定，原告包某某的解除通知，于2023年7月12日發(fā)生解除效力。故在扣除等同于押金金額的違約金之后，被告王某某應(yīng)當(dāng)將押金及2023年7月13 日以后的租金退還原告。

04  本案代理律師建議

本案瀛臺律師提醒大家：如果您在租用房屋后發(fā)現(xiàn)實際情況與房東描述或租賃合同規(guī)定有很大差別，導(dǎo)致無法正常使用，您可以采取以下步驟來維護自己的權(quán)益：

1、查看合同：首先，仔細(xì)閱讀您的租賃合同，確認(rèn)合同中對于房屋條件和使用的具體條款。如果合同中有關(guān)于房屋狀態(tài)的條款，且實際狀況與合同不符，您有權(quán)要求房東履行合同義務(wù)。

2、拍照取證：在發(fā)現(xiàn)房屋問題后，立即拍照或錄像，記錄下房屋的實際狀況，特別是與合同描述不符的部分。這些證據(jù)將在后續(xù)與房東溝通或法律訴訟中發(fā)揮重要作用。

3、與房東溝通：盡快與房東取得聯(lián)系，說明房屋的實際情況，并指出合同中規(guī)定的與現(xiàn)實不符之處。要求房東在一定期限內(nèi)解決問題或給予補償。

4、尋求法律幫助：如果房東仍然不配合，您可以尋求法律幫助。咨詢專業(yè)律師，了解您的權(quán)利和應(yīng)采取的法律行動。如果必要，可以依法向法院提起訴訟，要求房東履行合同義務(wù)或賠償損失。

    在處理這類問題時，保持冷靜和專業(yè)，遵循法律程序，是保護自己權(quán)益的關(guān)鍵。同時，保留好所有與房東溝通的記錄，包括書面通知、電子郵件、短信等，這些都可能成為您維權(quán)的重要證據(jù)。