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經(jīng)典案例
因房屋缺陷而解除合同,對方卻不退款,瀛臺律師代理房屋租賃合同糾紛案,助委托人追回欠租及押金

01  案件概述

北京市通州區(qū)中山大街某號的房屋,其權(quán)利人為被告王某某。在2023年3月25日,原告包某某與被告王某某簽訂了一份《北京市房屋租賃合同》。按照合同規(guī)定,王某某將上述房屋出租給包某某使用,租期為一年,自2023年4月11日起至2024年4月10日止。包某某在簽約后,向王某某支付了押金14916元以及一年的租金178990元。

     然而,原告包某某在入住該房屋后發(fā)現(xiàn),寫字樓在每日下午4:00開始以及周六、周日均停止使用空調(diào),導(dǎo)致其辦公區(qū)域的室內(nèi)溫度高達(dá)40度。這種情況使得包某某及其公司員工無法正常辦公,許多員工因無法忍受酷熱而離職,嚴(yán)重影響了公司的正常運營。

    盡管包某某多次與被告王某某溝通,試圖解決這一問題,但王某某始終以各種理由推脫,并未采取實質(zhì)性的解決措施。無奈之下,包某某在2023年6月13日提出解除合同,并于6月30日搬出了該房屋。

    包某某決定依法維權(quán),經(jīng)過對多家律所的咨詢后,他最終選擇了委托瀛臺律師向北京市通州區(qū)人民法院提起了訴訟,請求法院判決解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》,并要求王某某返還租金、押金等請求。

近日,北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理判決如下:一、確認(rèn)原告包某某與被告王某某關(guān)于北京市通州區(qū)某房屋租賃關(guān)系于2023年7月12日解除;二、被告王某某于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告包某某租金及押金共計133341元。


02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第四百六十五條:依法成立的合同,受法律保護。依法成立的合同,僅對當(dāng)事人具有法律約束力,但是法律另有規(guī)定的除外。

二、《中華人民共和國民法典》第五百六十二條:當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時,解除權(quán)人可以解除合同。

三、《中華人民共和國民法典》第五百六十六條:合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施,并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的,解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后,擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,但是擔(dān)保合同另有約定的除外。


03  法院判決

瀛臺律師接受委托后,首先與當(dāng)事人積極溝通,了解案件的基本情況,包括租賃合同的主要內(nèi)容、爭議的焦點、已有的證據(jù)材料等。仔細(xì)審查合同文本、租金支付憑證、房屋狀況照片、視頻、相關(guān)通信記錄等證據(jù)。并積極指導(dǎo)當(dāng)事人收集和準(zhǔn)備對案件有利的證據(jù),包括但不限于租賃合同、身份證件、房屋權(quán)屬證明等,并建立證據(jù)清單。

     庭審中,瀛臺律師指出,根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》的約定,事實上賦予了原告包某某提前一個月通知被告王某某,并解除合同的權(quán)利,故被告應(yīng)當(dāng)將押金及租金退還原告。依法成立的合同,受法律保護。當(dāng)事人不得擅自變更或解除。

    本案中,根據(jù)原被告雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》的約定“甲乙雙方任意一方提前終止合同,須提前一個月通知對方,并賠償對方等同于押金金額的違約金”,租賃合同的上述約定賦予了原告包某某提前一個月通知被告王某某,并承擔(dān)違約金的方式解除合同的權(quán)利。

     包某某于2023年6月13日告知王某某退租,6月25日結(jié)清房屋電費,并于7月5日將2房屋密碼鎖的密碼告知王某某,可以認(rèn)定包某某在2023年6月13日退租的通知,性質(zhì)上系包某某在向王某某提出的解除合同通知,根據(jù)上述租賃合同須提前一個月通知的約定,原告包某某的解除通知,于2023年7月12日發(fā)生解除效力。故在扣除等同于押金金額的違約金之后,被告王某某應(yīng)當(dāng)將押金及2023年7月13 日以后的租金退還原告。


04  本案代理律師建議

本案瀛臺律師提醒大家:如果您在租用房屋后發(fā)現(xiàn)實際情況與房東描述或租賃合同規(guī)定有很大差別,導(dǎo)致無法正常使用,您可以采取以下步驟來維護自己的權(quán)益:

1、查看合同:首先,仔細(xì)閱讀您的租賃合同,確認(rèn)合同中對于房屋條件和使用的具體條款。如果合同中有關(guān)于房屋狀態(tài)的條款,且實際狀況與合同不符,您有權(quán)要求房東履行合同義務(wù)。

2、拍照取證:在發(fā)現(xiàn)房屋問題后,立即拍照或錄像,記錄下房屋的實際狀況,特別是與合同描述不符的部分。這些證據(jù)將在后續(xù)與房東溝通或法律訴訟中發(fā)揮重要作用。

3、與房東溝通:盡快與房東取得聯(lián)系,說明房屋的實際情況,并指出合同中規(guī)定的與現(xiàn)實不符之處。要求房東在一定期限內(nèi)解決問題或給予補償。

4、尋求法律幫助:如果房東仍然不配合,您可以尋求法律幫助。咨詢專業(yè)律師,了解您的權(quán)利和應(yīng)采取的法律行動。如果必要,可以依法向法院提起訴訟,要求房東履行合同義務(wù)或賠償損失。

    在處理這類問題時,保持冷靜和專業(yè),遵循法律程序,是保護自己權(quán)益的關(guān)鍵。同時,保留好所有與房東溝通的記錄,包括書面通知、電子郵件、短信等,這些都可能成為您維權(quán)的重要證據(jù)。