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01  案件概述

2017年5月，原、被告在三河市某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間下簽訂《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》。在原、被告簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》中，約定了房屋的總價款為220萬元，原告將其名下位于河北省三河市某小區(qū)的房屋出售給被告。合同還約定了買方可以指定第三人李某為實際辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的受讓登記方。此外，《補充協(xié)議》中還詳細(xì)規(guī)定了雙方在房屋交付、過戶手續(xù)、違約責(zé)任等方面的具體條款。

     合同簽訂后，原告收取被告購房款共計105 萬元。之后，李某與原告簽訂了購房合同并辦理了銀行面簽，隨后辦理了銀行抵押貸款110萬元，房屋已過戶至李某名下，但房產(chǎn)變更登記手續(xù)尚未辦理完成。

     然而，在等待涉案房屋房產(chǎn)證下發(fā)以便辦理后續(xù)事宜的過程中，2017年6月，三河市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。之后，被告以其不符合廊坊市2017年6月出臺的限購政策規(guī)定的條件為由，將原告訴至人民法院，要求解除房屋買賣合同并返還購房款。

     法院經(jīng)審理后認(rèn)定:原告已履行合同完全義務(wù)，并配合被告與指示人李某辦理各項購房手續(xù)，現(xiàn)房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移至李某名下，被告本人符合限購條件，房屋無法過戶至其本人名下的后果系由被告不以本人作為直接交易對象的風(fēng)險造成，原告按約履行義務(wù)對此并無過錯，判決駁回被告的全部訴訟請求。

     由于被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，并給原告造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。加之第三人李某未盡到配合義務(wù)，導(dǎo)致房產(chǎn)變更登記手續(xù)未能及時完成。

    為了維護自身的合法權(quán)益，原告遂委托瀛臺律師代理本案訴訟，請求法院依法判令被告繼續(xù)履行《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》等，并協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；支付剩余購房款115萬元和違約金。

最終，人民法院經(jīng)審理后判決如下：1. 繼續(xù)履行合同，原告與被告簽訂的《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》繼續(xù)履行。2. 辦理過戶手續(xù)被告、第三人李某于本判決生效之日起十日內(nèi)配合原告辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記至第三人李某名下。3. 支付剩余購房款及違約金被告于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告剩余購房款115萬元及違約金（計算方式：以115萬元為基數(shù)自2022年8月26日起至款項實際付清之日止按照年利率14.6%計算）。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

     當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

     當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

二、第五百一十一條：當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照強制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強制性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，依照規(guī)定履行。

第五百二十三條：當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百九十一條第一款：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。

03  法院判決

瀛臺律師接受委托后，首先聽取了當(dāng)事人對案件事實的陳述，了解簽訂合同的基本情況、合同背景、內(nèi)容及目的、合同履行狀況、發(fā)生爭議的主要內(nèi)容等。

    在了解基本案情的基礎(chǔ)上，瀛臺律師根據(jù)當(dāng)事人提供相關(guān)的證據(jù)材料，判斷證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性以及證明目的，制作補充證據(jù)清單。并根據(jù)案件事實和法律規(guī)定，分析合同是否存在成立、生效、變更、解除、可撤銷或者無效的情形，審查是否存在欺詐、脅迫、重大誤解等情形，以及是否構(gòu)成違約。

   本案中，原告當(dāng)事人與被告簽訂的 《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》等系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)積極履行， 法院應(yīng)依法予以支持 。當(dāng)事人依合同主張被告支付剩余房款115萬元，于法有據(jù)，也應(yīng)予以支持 ，此外，因被告指定的第三人李某未盡到配合義務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)變更登記手續(xù)尚未辦理完成，應(yīng)由被告向原告承擔(dān)違約責(zé)任。

04  本案代理律師建議

本案瀛臺代理律師提醒大家：房屋限購政策屬于國家或地方政策性文件，并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，無論買受人是否有購房資格，一般不影響房屋買賣合同的效力。但如果買受人不具備購房資格，房屋登記機關(guān)不予辦理過戶登記，必然影響房屋買賣合同的履行。

    因此，在這種情況下，即使房屋買賣合同在形式上是有效的，但由于買受人無法辦理過戶登記，合同的實際履行將受到嚴(yán)重阻礙。這可能導(dǎo)致一系列的法律問題。

    如果合同中約定了買受人取得購房資格作為履行合同的前提條件，而買受人未能滿足該條件，可能構(gòu)成違約。此時，出賣人可以依據(jù)合同約定要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任，包括但不限于支付違約金、賠償損失等。