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01  案件概述

2002 年，劉某文與呂某森雙方共同出資購買了位于北京市朝陽區(qū)安立路的房屋（以下簡稱涉案房屋），雙方對涉案房屋各享有 50%所有權(quán)，因購買房屋時(shí)銀行的按揭政策原因，涉案房屋登記在呂某森個(gè)人名下。因雙方對涉案房屋的其他爭議，劉某文向北京市第三中級人民法院提起訴訟，三中院于 2021 年 11月 11 日作出（2021）京 03 民初****號民事裁定書，查明 2002 年11 月 26 日呂某森出具《房屋產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議書》，認(rèn)可與劉某文共同出資購買涉案房屋，產(chǎn)權(quán)各擁有 50%，經(jīng)營所得利潤及轉(zhuǎn)賣所得雙方各取 50%。后呂某森與案外人北京ZP投資管理有限公司就涉案房屋簽訂《租賃合同》，將涉案房屋對外出租。

    后外地中級人民法院對涉案房屋查封并進(jìn)行拍賣。呂某森與劉某文之妹核算，確認(rèn)截至 2020 年 12 月呂某森應(yīng)付劉某文租金總額18 845 612.3 元，核算后呂某森未支付租金也未對此后的租金進(jìn)行核算。呂某森在執(zhí)行卷宗中明確其個(gè)人領(lǐng)取的租金截至 2022 年 7月 12 日。故劉某文委托瀛臺(tái)律所王正陽律師訴至法院。

近日，法院判決如下：被告呂某森于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告劉某文租金收益 23 497 025.93 元。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

  當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

二、《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

三、《中華人民共和國民法典》第五百七十九條：當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對方可以請求其支付。

四、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二十條：民法典施行前成立的合同，依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定該合同的履行持續(xù)至民法典施行后，因民法典施行前履行合同發(fā)生爭議的，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定；因民法典施行后履行合同發(fā)生爭議的，適用民法典第三編第四章和第五章的相關(guān)規(guī)定。

03  法院判決

呂某森辯稱，劉某文所述與事實(shí)不符，涉案房屋為呂某森單獨(dú)所有，不認(rèn)可劉某文的全部訴訟請求。1.涉案房屋為呂某森單獨(dú)所有，首付款及貸款、契稅、公維均由呂某森支付，劉某文此前從未要求過進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更。2.劉某文與呂某森之間曾就酒店經(jīng)營進(jìn)行合作，劉某文曾投資 1000 萬元，2002 年上半年，劉某文找到呂某森說有共同經(jīng)營酒店的想法，呂某森當(dāng)時(shí)正好看上一個(gè)樓盤合適經(jīng)營酒店，上述項(xiàng)目從購買到裝修再投入運(yùn)營預(yù)計(jì) 7000 萬元左右，購買房屋資金全部由呂某森出資，資金來源為之前經(jīng)營酒店的收入及銀行貸款，因考慮到酒店經(jīng)營投資資金量較大及要給劉某文面子，所以接受了劉某文以參與經(jīng)營的方式投資 1000 萬元。后因非典原因，酒店未啟盤，呂某森于 2008 年至 2015 年間陸續(xù)將劉某文的投資及資金占用費(fèi)1300 余萬元以現(xiàn)金形式歸還給了劉某文。3.《房屋產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議書》并非呂某森真實(shí)意思表示，是劉某文稱不方便持有收條，單方出具讓呂某森簽字的，呂某森沒有多想，本著劉某文是領(lǐng)導(dǎo)，相互信任的原則簽的字，是借條的性質(zhì)。4.呂某森與除劉某文之外任何人的對話和材料的出具均不能作為呂某森對房屋產(chǎn)權(quán)及租金的認(rèn)可，本著從道義上應(yīng)幫劉某文一把，向其妹妹出具的材料也是告訴其妹妹呂某森沒有錢，只是負(fù)債，其妹妹對于劉某文與呂某森之間的事情根本不了解，呂某森所做只是為了能夠不再與其糾纏。5.對于劉某文主張的租金不認(rèn)可，且劉某文不享有利潤分配權(quán)，即便是需要分配利潤，雙方也應(yīng)進(jìn)行核算，而不是直接起訴租金。6.本案劉某文起訴房屋租金已超過訴訟時(shí)效。7.本案訴爭內(nèi)容在三中院的案件中已經(jīng)進(jìn)行了處理，本案屬于重復(fù)訴訟。 

    王正陽律師提出：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。呂某森簽署《房屋產(chǎn)權(quán)分割協(xié)定書》，明確涉案房屋為其與劉某文共同出資購買，產(chǎn)權(quán)其與劉某文各擁有50%，經(jīng)營所得利潤雙方各得 50%，且呂某森認(rèn)可其收到劉某文交付的 1000 萬元，故該《房屋產(chǎn)權(quán)分割協(xié)定書》系其真實(shí)意思表示，其應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)定書內(nèi)容履行。呂某森主張?jiān)搮f(xié)定書實(shí)為收取 1000 萬元合作酒店投資款的收條，并已將1000 萬元退還劉某文的主張，但未對此提交證據(jù)予以證明。呂某森確認(rèn) 2014 年至 2020 年稅后租金收益的二分之一為 18 845 612.3 元，故劉某文要求呂某森支付自 2014 年 12 月 5日至 2020 年 12 月止的租金 18 845 612.3 元，于法有據(jù)，

    關(guān)于 2021 年之后的租金，因呂某森 2020 年 12 月 3 日確認(rèn)的租金金額中包含2020年12月應(yīng)支付的 2020 年12 月 21 日至 2021年 3 月 20 日的租金，故后續(xù)租金租期計(jì)算周期應(yīng)自 2021 年 3 月 21日起算，根據(jù)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至 2022 年 7 月 12 日，租金金額應(yīng)為 10 275 938.82 元，扣除呂某森提交的證據(jù)中顯示的對應(yīng)期間已繳納的稅費(fèi) 973 111.56 元后為 9 302 827.26 元，劉某文應(yīng)分得二分之一應(yīng)為 4 651 413.63 元。

04  本案代理律師建議

本案代理律師王正陽提醒大家：買房的“合伙人”如果想要“散伙”，房子的分配問題往往會(huì)成為雙方爭論的重點(diǎn)。共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。因此“合伙人”之間對相關(guān)事宜進(jìn)行約定極為必要。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，雙方簽署《房屋產(chǎn)權(quán)分割協(xié)定書》，明確涉案房屋為其共同出資購買，產(chǎn)權(quán)各擁有50%，經(jīng)營所得利潤雙方各得 50%，其應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)定書內(nèi)容履行。