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01  案件概述

2013 年 10 月，原告趙某東的房屋在未簽訂安置補償協(xié)議情況下，被強制拆除，因此，原告在案涉協(xié)議簽署前被迫完成拆遷義務(wù)。2014 年 5 月 16 日，被告與原告簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》（以下簡稱安置協(xié)議）。安置協(xié)議第二條約定：甲方對乙方其他方面貨幣補償總計 24 145 元，被告確系具有向原告支付該筆補償款的合同義務(wù)，但截至目前被告尚未向原告支付該筆款項。安置協(xié)議第三條約定：新樓安置位置御景曠世小區(qū)4 號樓 9 號門市一房 57.8 ㎡、二房 57.8 ㎡；第八條交付期限約定：甲方在 2016 年 5 月 16 日前依照國家和地方政府規(guī)定，將符合規(guī)定的商品房交付給乙方使用。因此，被告確系具有向原告按期交房的合同義務(wù)，現(xiàn)案涉地塊已建設(shè)有小區(qū)并配有門市房，但截至目前被告尚未向原告交付門市一房、二房。安置協(xié)議第四條約定：新樓建筑面積為門市一層 57.8 ㎡、二層 57.8 ㎡左右，每130余萬元！平方米門市 7 800 元、二層 3 600 元，即被告尚未交付的御景曠世小區(qū) 4 號樓 9 號門市一房 57.8 ㎡、二房 57.8 ㎡在 2014 年 5月 16 日簽約時雙方認(rèn)可的房屋市場價格總計 658 920 元（57.8×7 800+57.8×3 600）。安置協(xié)議第九條第一款就違約責(zé)任明確約定：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋逾期未交付使用，甲方按調(diào)換房屋市場價格日萬分之五付給乙方違約金。因此，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自安置協(xié)議第八條規(guī)定的交房截止日 2016 年 5 月 16 日至被告實際交房之日或支付相等房屋市場價格之日止的交房違約金。截止至2014 年 1 月 31 日，違約金金額為 927 759.36 元（658 920×0.05%×2 816）。另因安置協(xié)議約定交付的御景曠世小區(qū) 4 號樓 9 號門市自協(xié)議簽署至今已近 10 年，御景曠世小區(qū)周邊門市房一層周邊市場價已由 7 800 元/平方米升值為 11 000 元左右、二層由3600 元平方米升值為 9 000 元左右，尚未交付的一二層門市目前市場價格約 120 萬元左右，另因被告長達(dá)十年未交付門市，導(dǎo)致原告無法實際經(jīng)營或出租，亦存在不少于 50 萬的租金及經(jīng)營性經(jīng)濟(jì)損失，因此，原告訴請三要求被告支付的延期交房的違約金并不存在過高的情形。綜上，現(xiàn)原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益委托瀛臺冀紅瑩律師而訴至法院。

近日，依照之規(guī)定，判決如下：一、解除趙某東與黑龍江XHJ建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2014 年 5 月 16 日簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》；二、黑龍江XHJ建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后立即給付趙某東 658 920 元；三、黑龍江XHJ建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后立即給付趙國棟違約金 705 773.73 元。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

03  法院判決

黑龍江XHJ辯稱，不需要答辯期。不同意原告的訴訟請求，因為該雙方簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議時，僅僅拆遷了原告名下 47.6 平方米的房屋一處，根據(jù)拆一還一的原則，我方只需要安置相同面積的住宅房屋即可。在協(xié)議中所列明的四號樓 9 號門市一層 57.8 平方米，二層 57.8 平方米，合計面積 115.6 平方米，該約定的門市房并沒有在協(xié)議中約定是贈與給原告的，也沒有約定原告應(yīng)當(dāng)將該房屋的差價進(jìn)行補繳，但是根據(jù)市場公平交易的原則，被告公司沒有義務(wù)將 115.6 平方米的門市房無償給付原告。如果視為贈與的話，那么在贈與房屋沒有交付之前我方可以撤銷贈與，如果原告執(zhí)意想要該門市房，原告應(yīng)當(dāng)按照門市房的市場價值向被告補交購房款。所以對于原告要求給付 115.6 平方米門市房的補償款，沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，所以請求法院依法駁回原告的全部請求。

      冀律師認(rèn)為，黑龍江XHJ與趙某東簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》系雙方自愿簽訂，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)全面履行權(quán)利義務(wù)。雙方約定履行期為 2016年 5 月 16 日前，黑龍江XHJ公司未依約按時向趙某東交付御景曠世小區(qū) 4 號樓 9 號門市一層 57.8 平米房（價格 7 800 元/平方米）、二層 57.8 平方米（價格 3 600 元/平方米）構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。      法院認(rèn)為，雙方約定按日萬分之五支付違約金，標(biāo)準(zhǔn)過高，本院酌定違約金計算標(biāo)準(zhǔn)參照立案時一年期 LPR 四倍標(biāo)準(zhǔn)即年利率 13.8%計算違約金，房屋價值 658 920 元。2016 年 5 月16 日起至 2024 年 2 月 20 日止違約金 705 773.73 元。現(xiàn)黑龍江XHJ交付了住宅 26 號樓二單元 302 室，4 號樓 9 號門市一層57.8 平米房、二層 57.8 平方米未建設(shè)，合同無法繼續(xù)履行，趙某東方要求解除合同符合法律規(guī)定。本院予以支持。

04  本案代理律師建議

本案代理律師冀紅瑩提醒大家：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。