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01  案件概述

2021年1月27日，劉某與江蘇省蘇州市相城區(qū)**街道**村股份經(jīng)濟合作社（以下簡稱**村合作社）簽訂《集體二三產(chǎn)土地租賃合同》，合同約定將坐落于**街道**村，性質(zhì)為二三產(chǎn)用地，面積為5.93畝的土地租賃給劉某，租賃時間自2021年1月1日起至2021年12月31日止，租金總額為71160元。合同簽訂后，劉某依約交付了價款，**村合作社也交付了土地。

后因合同終止屆滿三個月前雙方未重新簽訂發(fā)包合同，故該合同已于2021年12月31日終止。**村合作社因劉某在合同終止后15日內(nèi)未將租賃土地交還，將劉某告上法庭。一審認為，**村合作社與劉某簽訂的《集體二三產(chǎn)土地租賃合同》系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立且合法有效，雙方當事人均應按合同約定履行各自義務。合同終止后，涉案土地由劉某占有使用，劉某應支付占用使用費。故法院判決劉某向**村合作社返還租賃土地，并支付相應占有使用費。

劉某對一審判決不服，委托律師翟改英提起上訴，請求撤銷一審，發(fā)回原法院重審。


近日，針對**村合作社與劉某土地租賃合同糾紛一案，江蘇省蘇州市中級人民法院作出裁定：撤銷一審，發(fā)回原法院重審。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第三項：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

03  法院判決

二審中，劉某對一審判決不服，認為一審認定基本事實不清，應予撤銷。律師翟改英根據(jù)已有證據(jù)及調(diào)查的事實，認為**村合作社不具有本案訴訟主體資格，根據(jù)**村合作社提供的證據(jù)可知，并沒有提供該合作社主體的相關證件。**村合作社成立日期是2020年7月31日，案涉房屋購買時間系2009年左右，根據(jù)**村合作社提供的歷年租賃合同可知，簽訂租賃協(xié)議的是三個單位，其中2021年1月27日和劉某簽訂合同的是本案原告。**村合作社并沒有提供涉案地塊歸屬權的相關證據(jù)，該案涉地塊可能是國有土地，說明簽訂合同的三個單位可能都不具備產(chǎn)權的主體資格。

涉案房屋屬于劉某購買所得，通過**村合作社提供的租賃合同可知涉案地塊只是租賃了土地，但租賃合同中關于涉案房屋的建筑面積都是空白的，說明租賃合同是不包括涉案建筑物的，劉某的觀點是建筑物屬于自己所有。根據(jù)房隨地走，地隨房走的原則，涉案房屋的所有權應歸屬劉某，其土地使用權不應繳納任何費用。

根據(jù)涉案地塊的發(fā)展歷史來看，該地塊在1997年左右屬于耕地，當?shù)卮逦瘯榱税l(fā)展二三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，根據(jù)中央下達的中辦發(fā)1997年16號的內(nèi)容，在這樣的歷史環(huán)境下，為了鼓勵村民發(fā)展集團二三產(chǎn)業(yè)，將土地承包與二三產(chǎn)聯(lián)系起來，根據(jù)2021年的租賃合同可知涉案合同就是承包合同，但期限只有1年，違反了承包法以及最高法關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件的適用問題解釋的規(guī)定的第7條，承包期限不符合法律規(guī)定應當延長至30年。故認為一審認定基本事實不清，應撤銷一審，發(fā)回原法院重審。最終，經(jīng)審理認同律師翟改英的意見，依法作出上述裁定。

04  本案代理律師建議

本案代理律師翟改英提醒大家：根據(jù)土地管理法中的規(guī)定，街道辦在占用土地時，應當嚴格依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，依法征用，如果在占用土地時，未依法辦理審批手續(xù)及完成征收程序，卻以解除租賃合同為由代替征收占用土地，不僅于法無據(jù)，而且還嚴重違反，該行為是不合法。若是遇到該行為一定要及時地咨詢專業(yè)律師，及時地采取法律措施來維護自己的合法權益。