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01  案件概述

2021年1月27日，劉某與江蘇省蘇州市相城區(qū)**街道**村股份經(jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱**村合作社）簽訂《集體二三產(chǎn)土地租賃合同》，合同約定將坐落于**街道**村，性質(zhì)為二三產(chǎn)用地，面積為5.93畝的土地租賃給劉某，租賃時(shí)間自2021年1月1日起至2021年12月31日止，租金總額為71160元。合同簽訂后，劉某依約交付了價(jià)款，**村合作社也交付了土地。

后因合同終止屆滿三個(gè)月前雙方未重新簽訂發(fā)包合同，故該合同已于2021年12月31日終止。**村合作社因劉某在合同終止后15日內(nèi)未將租賃土地交還，將劉某告上法庭。一審認(rèn)為，**村合作社與劉某簽訂的《集體二三產(chǎn)土地租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立且合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。合同終止后，涉案土地由劉某占有使用，劉某應(yīng)支付占用使用費(fèi)。故法院判決劉某向**村合作社返還租賃土地，并支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。

劉某對(duì)一審判決不服，委托律師翟改英提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審，發(fā)回原法院重審。


近日，針對(duì)**村合作社與劉某土地租賃合同糾紛一案，江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院作出裁定：撤銷一審，發(fā)回原法院重審。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第三項(xiàng)：第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：（三）原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；

03  法院判決

二審中，劉某對(duì)一審判決不服，認(rèn)為一審認(rèn)定基本事實(shí)不清，應(yīng)予撤銷。律師翟改英根據(jù)已有證據(jù)及調(diào)查的事實(shí)，認(rèn)為**村合作社不具有本案訴訟主體資格，根據(jù)**村合作社提供的證據(jù)可知，并沒(méi)有提供該合作社主體的相關(guān)證件。**村合作社成立日期是2020年7月31日，案涉房屋購(gòu)買時(shí)間系2009年左右，根據(jù)**村合作社提供的歷年租賃合同可知，簽訂租賃協(xié)議的是三個(gè)單位，其中2021年1月27日和劉某簽訂合同的是本案原告。**村合作社并沒(méi)有提供涉案地塊歸屬權(quán)的相關(guān)證據(jù)，該案涉地塊可能是國(guó)有土地，說(shuō)明簽訂合同的三個(gè)單位可能都不具備產(chǎn)權(quán)的主體資格。

涉案房屋屬于劉某購(gòu)買所得，通過(guò)**村合作社提供的租賃合同可知涉案地塊只是租賃了土地，但租賃合同中關(guān)于涉案房屋的建筑面積都是空白的，說(shuō)明租賃合同是不包括涉案建筑物的，劉某的觀點(diǎn)是建筑物屬于自己所有。根據(jù)房隨地走，地隨房走的原則，涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬劉某，其土地使用權(quán)不應(yīng)繳納任何費(fèi)用。

根據(jù)涉案地塊的發(fā)展歷史來(lái)看，該地塊在1997年左右屬于耕地，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)為了發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，根據(jù)中央下達(dá)的中辦發(fā)1997年16號(hào)的內(nèi)容，在這樣的歷史環(huán)境下，為了鼓勵(lì)村民發(fā)展集團(tuán)二三產(chǎn)業(yè)，將土地承包與二三產(chǎn)聯(lián)系起來(lái)，根據(jù)2021年的租賃合同可知涉案合同就是承包合同，但期限只有1年，違反了承包法以及最高法關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件的適用問(wèn)題解釋的規(guī)定的第7條，承包期限不符合法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)至30年。故認(rèn)為一審認(rèn)定基本事實(shí)不清，應(yīng)撤銷一審，發(fā)回原法院重審。最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師翟改英的意見，依法作出上述裁定。

04  本案代理律師建議

本案代理律師翟改英提醒大家：根據(jù)土地管理法中的規(guī)定，街道辦在占用土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，依法征用，如果在占用土地時(shí)，未依法辦理審批手續(xù)及完成征收程序，卻以解除租賃合同為由代替征收占用土地，不僅于法無(wú)據(jù)，而且還嚴(yán)重違反，該行為是不合法。若是遇到該行為一定要及時(shí)地咨詢專業(yè)律師，及時(shí)地采取法律措施來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。