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01  案件概述

     2010年10月20日，北京**畜禽繁育有限公司（出租方、甲方）與北京**家具有限公司（承租方、乙方）簽訂《庫房租賃合同》，約定：出租期限為10年，庫房建筑面積1912平方米、圍墻163.5延米，剩余空地3720平方米，乙方在承租期內(nèi)，負責所承包庫房的裝修，費用由乙方承擔；自建的辦公室、宿舍及其它設施，甲方不計租金，合同期滿后，乙方所建設的所有建筑設施全部歸甲方所有，甲方不承擔任何費用如；遇國家依法占地，乙方必須協(xié)助相關(guān)部門辦理相關(guān)事宜，甲方所建庫房1912平方米，圍墻及土地的補償歸甲方所有，乙方所自建的所有建筑設施補償金60%歸乙方所有，40%歸甲方所有，對乙方的搬遷補償歸乙方所有。

     **家具公司是韓*發(fā)及韓*強（二原告）共同出資設立的，于2019年2月25日注銷。2001年9月25日，**畜禽公司成立，2019年9月10日該公司經(jīng)核準注銷，注銷時的股東為楊*玲與張*齊（二被告）。在承租期間，**家具公司經(jīng)批準，在空地上建設廠房、狗舍、鴿舍，根據(jù)生產(chǎn)需要購買了相關(guān)設備設施。后該庫房所在的土地和房屋需要騰退，**畜禽公司與第三人達成協(xié)議，并領(lǐng)取拆遷補償款。**家具公司從庫房搬離后，向二被告索要補償款，一直被拒。2021年7月23日，得知集體土地拆除騰退項目是由北京**土地開發(fā)有限公司為實施主體。但韓*發(fā)多次聯(lián)系，**土地開發(fā)公司一直拒絕透露騰退補償金額，導致其無法向二被告主張權(quán)利。

      另，趙*生與韓*發(fā)于2016年7月27日簽訂《協(xié)議書》，載明“因消防檢查房屋換頂和房東達成以下協(xié)議”，證明韓*發(fā)墊資為二被告修復屋頂，二被告對上述協(xié)議的真實性認可，對證明目的不認可，費用應為韓*發(fā)本人承擔，并不是約定由其墊付。韓*發(fā)認為，二被告作為房屋所有權(quán)人，理應自己負擔房屋修繕費用。為維護合法權(quán)益，韓*發(fā)、韓*強委托律師樊厚坤向法院提起訴訟，請求二被告向二原告支付提前搬家獎、裝修損失、搬家補助費、工程配合獎、設備遷移補助費等。

     近日，針對韓*發(fā)、韓*強與楊*玲、張*齊、趙*生租賃合同糾紛一案，北京市大興區(qū)人民法院作出判決：楊*玲、張*齊賠償韓*發(fā)、韓*強提前搬家獎、裝修損失、搬家補助費、工程配合獎、設備遷移補助費合計416212.64元。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。

二、《中華人民共和國民法典》第一百五十四條：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

三、《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

四、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款：鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

五、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

六、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

七、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持;(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

03 法院判決

      庭審中，二被告答辯稱，不同意二原告的訴訟請求，二原告的訴訟請求沒有任何事實和法律依據(jù)。律師樊厚坤認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民國內(nèi)共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

      本案中，引起民事糾紛的法律事實發(fā)生于民法典施行前，故應適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！钡谝粭l第二款規(guī)定“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！北景钢校姘阜课菸慈〉媒ㄔO工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證或者其他審批手續(xù)，故**畜禽公司與**家具公司于2010年10月20日簽訂的《庫房租賃合同書》應被認定為無效。故該協(xié)議約定的關(guān)于拆遷分配的條款亦屬于無效。

      **家具公司現(xiàn)已注銷，注銷時的股東為韓*發(fā)及韓*強。**畜禽公司也已注銷，注銷時的股東為楊*玲與張*軍。故韓*發(fā)、韓*強系本案適格原告，楊*玲與張*齊系本案適格被告。趙*生在**畜禽公司注銷時并無相關(guān)股份。二原告主張的房屋重置成新價，雙方均認可二原告自建房屋的面積為652平方米，建成年代為2009年以后，故相應的補償金額根據(jù)拆遷檔案應為重置成新價的40%的提前搬家獎，經(jīng)計算為179903.60元，雙方均同意由二原告取得上述款項中的60%，經(jīng)計算為107942.16元，對此應不持異議。關(guān)于機井2眼、風雨線276米4條1104米、電線桿12根的《證明》載明歸產(chǎn)權(quán)人所有，故對應補償款應當予以扣除，故裝修、設備及附屬物補償費余額為7793595元。關(guān)于裝修損失，因二原告計算裝修損失系依據(jù)其自建的面積計算所得。

       因為“附屬物（含裝修）重置成新價”所載明項目無法與各個房屋一一對應，故二原告按照比例計算裝修、設備及附屬物補償費的意見具有一定合理性。二原告為開展經(jīng)營活動而租賃涉案房屋，且起租時間距涉案場地納入拆遷騰退范圍時間一年以上，故二原告在接收案涉房屋后對其進行裝修、添置設備及附屬物的做法并不違背日常生活經(jīng)驗?？紤]到雙方對于各自所進行裝修項目均未提供充分證據(jù)證明，但按照日常生活經(jīng)驗推斷并考慮本案具體情況，雙方均應進行了一定裝修，故對于裝修損失，應酌情確定二原告的裝修損失按照其主張面積中的裝修、設備及附屬物補償費的60%計算，即652÷17524.05×7793595×0.6=173981.15元。關(guān)于搬家補助費16299.99元是二原告按照自建652平方米除以總建筑面積17524.05平方米乘以搬家補助費438101元計算所得，因二原告主張該筆費用均是依據(jù)自己所建房屋計算而得，故該補助費應當由二原告取得。

     關(guān)于工程配合獎，二被告同意給付二原告117360元，應對此不持異議。關(guān)于設備補助費是二原告按照自建652平方米按比例計算所得，故該補助費應當由二原告取得。最終，經(jīng)審理認同律師樊厚坤的意見，依法作出上述判決。

04  本案代理律師建議

本案代理律師樊厚坤提醒大家：涉案房屋未取得相關(guān)證件、審批手續(xù)，與其它公司簽訂租賃合同，該合同屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。