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01  案件概述

     2010年10月20日，北京**畜禽繁育有限公司（出租方、甲方）與北京**家具有限公司（承租方、乙方）簽訂《庫(kù)房租賃合同》，約定：出租期限為10年，庫(kù)房建筑面積1912平方米、圍墻163.5延米，剩余空地3720平方米，乙方在承租期內(nèi)，負(fù)責(zé)所承包庫(kù)房的裝修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)；自建的辦公室、宿舍及其它設(shè)施，甲方不計(jì)租金，合同期滿后，乙方所建設(shè)的所有建筑設(shè)施全部歸甲方所有，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用如；遇國(guó)家依法占地，乙方必須協(xié)助相關(guān)部門辦理相關(guān)事宜，甲方所建庫(kù)房1912平方米，圍墻及土地的補(bǔ)償歸甲方所有，乙方所自建的所有建筑設(shè)施補(bǔ)償金60%歸乙方所有，40%歸甲方所有，對(duì)乙方的搬遷補(bǔ)償歸乙方所有。

     **家具公司是韓*發(fā)及韓*強(qiáng)（二原告）共同出資設(shè)立的，于2019年2月25日注銷。2001年9月25日，**畜禽公司成立，2019年9月10日該公司經(jīng)核準(zhǔn)注銷，注銷時(shí)的股東為楊*玲與張*齊（二被告）。在承租期間，**家具公司經(jīng)批準(zhǔn)，在空地上建設(shè)廠房、狗舍、鴿舍，根據(jù)生產(chǎn)需要購(gòu)買了相關(guān)設(shè)備設(shè)施。后該庫(kù)房所在的土地和房屋需要騰退，**畜禽公司與第三人達(dá)成協(xié)議，并領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款。**家具公司從庫(kù)房搬離后，向二被告索要補(bǔ)償款，一直被拒。2021年7月23日，得知集體土地拆除騰退項(xiàng)目是由北京**土地開發(fā)有限公司為實(shí)施主體。但韓*發(fā)多次聯(lián)系，**土地開發(fā)公司一直拒絕透露騰退補(bǔ)償金額，導(dǎo)致其無(wú)法向二被告主張權(quán)利。

      另，趙*生與韓*發(fā)于2016年7月27日簽訂《協(xié)議書》，載明“因消防檢查房屋換頂和房東達(dá)成以下協(xié)議”，證明韓*發(fā)墊資為二被告修復(fù)屋頂，二被告對(duì)上述協(xié)議的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不認(rèn)可，費(fèi)用應(yīng)為韓*發(fā)本人承擔(dān)，并不是約定由其墊付。韓*發(fā)認(rèn)為，二被告作為房屋所有權(quán)人，理應(yīng)自己負(fù)擔(dān)房屋修繕費(fèi)用。為維護(hù)合法權(quán)益，韓*發(fā)、韓*強(qiáng)委托律師樊厚坤向法院提起訴訟，請(qǐng)求二被告向二原告支付提前搬家獎(jiǎng)、裝修損失、搬家補(bǔ)助費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、設(shè)備遷移補(bǔ)助費(fèi)等。

     近日，針對(duì)韓*發(fā)、韓*強(qiáng)與楊*玲、張*齊、趙*生租賃合同糾紛一案，北京市大興區(qū)人民法院作出判決：楊*玲、張*齊賠償韓*發(fā)、韓*強(qiáng)提前搬家獎(jiǎng)、裝修損失、搬家補(bǔ)助費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、設(shè)備遷移補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)416212.64元。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

二、《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條：行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

三、《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條：民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

四、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款：鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

五、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

六、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

七、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

03 法院判決

      庭審中，二被告答辯稱，不同意二原告的訴訟請(qǐng)求，二原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。律師樊厚坤認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民國(guó)內(nèi)共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

      本案中，引起民事糾紛的法律事實(shí)發(fā)生于民法典施行前，故應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！钡谝粭l第二款規(guī)定“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！北景钢?，涉案房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證或者其他審批手續(xù)，故**畜禽公司與**家具公司于2010年10月20日簽訂的《庫(kù)房租賃合同書》應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。故該協(xié)議約定的關(guān)于拆遷分配的條款亦屬于無(wú)效。

      **家具公司現(xiàn)已注銷，注銷時(shí)的股東為韓*發(fā)及韓*強(qiáng)。**畜禽公司也已注銷，注銷時(shí)的股東為楊*玲與張*軍。故韓*發(fā)、韓*強(qiáng)系本案適格原告，楊*玲與張*齊系本案適格被告。趙*生在**畜禽公司注銷時(shí)并無(wú)相關(guān)股份。二原告主張的房屋重置成新價(jià)，雙方均認(rèn)可二原告自建房屋的面積為652平方米，建成年代為2009年以后，故相應(yīng)的補(bǔ)償金額根據(jù)拆遷檔案應(yīng)為重置成新價(jià)的40%的提前搬家獎(jiǎng)，經(jīng)計(jì)算為179903.60元，雙方均同意由二原告取得上述款項(xiàng)中的60%，經(jīng)計(jì)算為107942.16元，對(duì)此應(yīng)不持異議。關(guān)于機(jī)井2眼、風(fēng)雨線276米4條1104米、電線桿12根的《證明》載明歸產(chǎn)權(quán)人所有，故對(duì)應(yīng)補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)予以扣除，故裝修、設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)余額為7793595元。關(guān)于裝修損失，因二原告計(jì)算裝修損失系依據(jù)其自建的面積計(jì)算所得。

       因?yàn)椤案綄傥铮êb修）重置成新價(jià)”所載明項(xiàng)目無(wú)法與各個(gè)房屋一一對(duì)應(yīng)，故二原告按照比例計(jì)算裝修、設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)的意見(jiàn)具有一定合理性。二原告為開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而租賃涉案房屋，且起租時(shí)間距涉案場(chǎng)地納入拆遷騰退范圍時(shí)間一年以上，故二原告在接收案涉房屋后對(duì)其進(jìn)行裝修、添置設(shè)備及附屬物的做法并不違背日常生活經(jīng)驗(yàn)?？紤]到雙方對(duì)于各自所進(jìn)行裝修項(xiàng)目均未提供充分證據(jù)證明，但按照日常生活經(jīng)驗(yàn)推斷并考慮本案具體情況，雙方均應(yīng)進(jìn)行了一定裝修，故對(duì)于裝修損失，應(yīng)酌情確定二原告的裝修損失按照其主張面積中的裝修、設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)的60%計(jì)算，即652÷17524.05×7793595×0.6=173981.15元。關(guān)于搬家補(bǔ)助費(fèi)16299.99元是二原告按照自建652平方米除以總建筑面積17524.05平方米乘以搬家補(bǔ)助費(fèi)438101元計(jì)算所得，因二原告主張?jiān)摴P費(fèi)用均是依據(jù)自己所建房屋計(jì)算而得，故該補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)由二原告取得。

     關(guān)于工程配合獎(jiǎng)，二被告同意給付二原告117360元，應(yīng)對(duì)此不持異議。關(guān)于設(shè)備補(bǔ)助費(fèi)是二原告按照自建652平方米按比例計(jì)算所得，故該補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)由二原告取得。最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師樊厚坤的意見(jiàn)，依法作出上述判決。

04  本案代理律師建議

本案代理律師樊厚坤提醒大家：涉案房屋未取得相關(guān)證件、審批手續(xù)，與其它公司簽訂租賃合同，該合同屬無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。