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01  案件概述

2011年5月2日，衡某與連云港市F建筑安裝工程有限公司R財富廣場第一項目部(以下簡稱F公司R財富廣場項目部)簽訂《合同書》，約定衡某為該項目部提供鋼材，并對鋼材品種、供貨方式、結(jié)算方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。

同年10月20日，衡某、R公司與F公司R財富廣場項目部簽訂三方協(xié)議，三方確認(rèn)F公司R財富廣場項目部欠付衡某鋼材款800萬元，R公司承擔(dān)償還800萬元的利息及30萬元損失的責(zé)任，同時確定以R公司2號樓、3號樓約1000萬房產(chǎn)作為抵押，所出售款項由衡某收取，沖抵所欠貨款。11月29日，衡某與R公司對欠付鋼材款本息及以房抵債的具體方式，簽訂房屋買賣合同的時間進(jìn)行了詳細(xì)約定。2012年3月4日又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，對上述內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步明確。

后R公司董事陳某代表公司與衡某簽訂《協(xié)議書》，雙方對R公司欠衡某的本息及具體房屋及價格，差價補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行了明確，衡某補(bǔ)償差價款60萬元，同時協(xié)議約定“欠款已結(jié)清，無其他賬目”。因房屋不能按期交付，R公司向衡某、顧某送達(dá)了《推遲交房告知函》。衡某、顧某不服，決定起訴，要求R公司交付房屋并辦理權(quán)屬證書。

一審判決，R公司繼續(xù)履行簽訂的《商品房買賣合同》；并給付衡某、顧某逾期交房違約金1627676.84元。R公司不服，決定上訴。經(jīng)法院再次審理，判決撤銷一審原判。宣判后，衡某、顧某不服，決定上訴，委托律師徐曙光為其訴訟代理人。


近日，針對衡某、顧某與R公司房屋買賣合同糾紛等12案不服再審判決，提出上訴案，江蘇省連云港市中級人民法院作出終審判決：撤銷一審再審；維持一審原判。

02  本案依據(jù)的法律法規(guī)

一、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（二）項：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（二）原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

03  法院判決

衡某、顧某答辯稱，一審法院再審審判程序嚴(yán)重違法，認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審法院再審判決，依法維持一審法院原審判決。

律師徐曙光認(rèn)為，根據(jù)上訴人衡某、顧某的上訴理由及被上訴人的答辯意見，本案二審的爭議焦點為：1.雙方當(dāng)事人債權(quán)債務(wù)的數(shù)額是多少？2.雙方簽訂本案商品房買賣合同的締約目的是什么？如何認(rèn)定雙方商品房買賣合同的法律性質(zhì)及效力？3.若雙方存在商品房買賣合同關(guān)系，上訴人衡某、顧某支付購房款的數(shù)額將如何認(rèn)定？

關(guān)于爭議焦點1，雙方當(dāng)事人債權(quán)債務(wù)的數(shù)額是多少的問題。本案中，衡某與F公司R財富廣場項目部系鋼材買賣合同關(guān)系，2011年10月20日，衡某、R公司與F公司R財富廣場項目部簽訂補(bǔ)充協(xié)議，三方確認(rèn)F公司R財富廣場項目部欠付衡某鋼材款800萬元，R公司承擔(dān)償還800萬元的利息及30萬元損失的責(zé)任，同時確定以R公司2號樓、3號樓約1000萬元房產(chǎn)(具體房號另見附件)作為抵押，所出售款項由衡某收取，沖抵所欠貨款。

即使F公司R財富廣場項目部欠付衡某鋼材款本金不足800萬元，也并不損害R公司的權(quán)益，應(yīng)由受損方主張權(quán)利。故對R公司的抗辯，不予采信。再審一審中，R公司提供的證人證言亦不足以推翻2011年10月20日衡某、R公司與F公司R財富廣場項目部簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。因此，本案應(yīng)認(rèn)定衡某與R公司的債權(quán)債務(wù)的數(shù)額為本金800萬元及少供鋼材的損失30萬元。

關(guān)于爭議焦點2，雙方簽訂本案商品房買賣合同的締約目的以及如何認(rèn)定雙方商品房買賣合同的法律性質(zhì)及效力的問題。本案中，衡某和R公司之間簽訂了多份協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，雙方之間法律關(guān)系的性質(zhì)存在逐漸演變的過程，具體分析如下：

第一，關(guān)于2011年10月20日衡某、R公司與F公司R財富廣場項目部簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)了F公司R財富廣場項目部欠付衡某的鋼材款為800萬元，R公司與F公司R財富廣場項目部約定由R公司承擔(dān)償還800萬元的利息及30萬元損失的責(zé)任，同時約定以R公司2號樓、3號樓約1000萬元房產(chǎn)作為抵押，所出售款項由衡某收取，沖抵所欠貨款。從該補(bǔ)充協(xié)議約定的內(nèi)容看，F(xiàn)公司R財富廣場項目部與衡某之間存在800萬元鋼材款的債權(quán)債務(wù)，R公司作為工程發(fā)包方對衡某與F公司R財富廣場項目部之間800萬元鋼材款的債權(quán)債務(wù)的履行進(jìn)行了擔(dān)保。

第二，關(guān)于2011年11月19日R公司與衡某簽訂的協(xié)議書，在該協(xié)議書中，衡某與R公司對欠付鋼材款的本息、以房抵債的具體方式、簽訂房屋買賣合同的時間進(jìn)行了約定。此后在2012年3月4日衡某與R公司又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對2011年11月19日的協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充，且對R公司開給衡某的賣房收款收據(jù)及辦理房產(chǎn)證和計息問題加以明確。

第三，關(guān)于2012年7月8日陳某以R公司的名義與衡某簽訂的協(xié)議書。經(jīng)查，該協(xié)議雖然沒有加蓋R公司的印章，但本案應(yīng)認(rèn)定對R公司發(fā)生法律效力。從R公司與衡某簽訂多份協(xié)議的締約目的與雙方的債權(quán)債務(wù)形成、發(fā)展的整個過程來分析，可以認(rèn)定在R公司無法償還衡某到期債務(wù)本息的情況下，經(jīng)過雙方2012年7月8日協(xié)議書的對賬結(jié)算，并協(xié)商一致達(dá)成了以R公司欠付衡某的鋼材款及損失的本息數(shù)額轉(zhuǎn)化為購房款，且由衡某支付合同補(bǔ)償款60萬元，終止雙方此前形成的擔(dān)保債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過訂立《商品房買賣合同》成立商品房買賣合同關(guān)系，該《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人一致的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故本案應(yīng)認(rèn)定R公司與衡某、顧某之間的《商品房買賣合同》合法有效。該商品房買賣合同對雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方均應(yīng)按合同履行義務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

本案中，R公司抗辯稱，陳某無權(quán)簽訂2012年7月8日的協(xié)議書以及案涉商品房買賣合同無效的反駁理由因其未提供充分的證據(jù)予以證明，缺乏事實依據(jù)，且與本案查明的事實相悖，故不予采納。

關(guān)于爭議焦點3，若雙方存在商品房買賣合同關(guān)系，上訴人衡某、顧某支付購房款的數(shù)額將如何認(rèn)定的問題。

本案中，從2011年10月20日三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議來看，R公司截至2011年7月30日欠付衡某的鋼材款本金為800萬元，約定按月息3%支付利息，同時確定R公司于2011年12月12日向衡某支付少供鋼材損失30萬元。此后，在2012年7月8日衡某與R公司簽訂的協(xié)議書中，將2011年10月20日協(xié)議約定計算的本金、損失、利息的總額956萬元基礎(chǔ)上按月息2%計算利息，同時再次賠償經(jīng)營損失2483696.5元。按照雙方約定的上述計算方式構(gòu)成了利滾利，原審判決參照2015年《民間借貸司法解釋》第二十八條的規(guī)定，認(rèn)定R公司欠付衡某款項的本息合計12497871.23元作為衡某、顧某已付的部分購房款，符合公平原則，應(yīng)予以認(rèn)同。另經(jīng)查，R公司在2012年7月8日協(xié)議書中承諾支付衡某經(jīng)營損失2483696.5元，衡某、顧某于當(dāng)日支付R公司房屋差價60萬元。此后，R公司將抵給衡某的其中一幢房屋出售，補(bǔ)償衡某50萬元。

綜上，本案原審判決認(rèn)定衡某、顧某支付給R公司的購房款共計15081567.73元(12497871.23元+2483696.5元+600000元-500000元)，應(yīng)予以認(rèn)同。如上所述，雙方所簽12套房屋《商品房買賣合同》的價款總計15927268元，衡某、顧某仍應(yīng)向R公司補(bǔ)交845700.27元。再經(jīng)查，原審判決根據(jù)案涉12份《商品房買賣合同》第八條約定，認(rèn)定R公司應(yīng)向衡某、顧某支付2013年12月1日至2016年3月1日的逾期交房違約金2473377.11元(15081567.73元×0.0002×820)，并沖抵衡某、顧某應(yīng)支付R公司845700.27元后，R公司仍應(yīng)向衡某、顧某支付1627676.84元。

綜上，原審判決的該種計算方式和沖抵方式較為妥當(dāng)?shù)膶崿F(xiàn)了雙方當(dāng)事人之間的利益平衡，應(yīng)亦予以認(rèn)同。

綜上所述，上訴人衡某、顧某的上訴請求部分成立，應(yīng)依法予以支持。一審法院再審判決認(rèn)定的部分事實錯誤，適用法律部分不當(dāng)，本院依法予以糾正。一審法院原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師徐曙光的意見，依法作出判決。

04  本案代理律師建議

本案代理律師徐曙光提醒大家：當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，地債物逾期未交付債權(quán)人，債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人交付，且債務(wù)人需支付相應(yīng)違約金。以物抵債系債務(wù)清償?shù)姆绞街?，?dāng)事人之間達(dá)成以物抵債協(xié)議，應(yīng)簽訂書面合同加以約定，以免日后發(fā)生糾紛時，舉證不能。