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01   案件概述

2016年4月26日，案外人董×與肖x水、肖×、×村村民委員會簽訂《土地轉(zhuǎn)租及地上附屬物買斷協(xié)議書》，其中約定：“案外人董×將其租賃×村村民委員會的土地、地上物及自行在該地塊上所建地上物一次性轉(zhuǎn)讓給肖x水、肖×”。

2018年1月1日，肖x水作為出租人與北京市房山KL電纜廠簽訂《大院部分場地租賃合同》，其中約定：“甲方有大院場場地一處，部分出租給乙方使用；大院場地坐落于×村西原農(nóng)場，大院場地出租面積10畝，其中建好二層樓房1000平方米，新建廠房500平方米；租期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日；每年租金為19萬元；乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有無故拖欠，甲方有權(quán)收回房屋”。同日，肖x水作為出租人與KL電纜廠又簽訂《租賃合同補充部分》，其中約定：“乙方向甲方每年交納房屋土地租金（房屋包括：新建廠房一棟500平方米左右，北側(cè)樓主體一棟1000平方米，以及空地），一年19萬元整，一年一交，每年12月31日前交納”。

肖x水按照約定交付了涉案房屋、場地，KL電纜廠向肖x水交納了2018年度的租金19萬元。后KL電纜廠一直拖欠租金，2020年4月21日，KL電纜廠法定代表人蔡x武為肖x水出具欠條，載明“欠肖x水租金（2019年度）壹拾玖萬元，2020年5月6日前付清”，但始終未支付租金。2021年，肖x水提起民事訴訟。北京市房山區(qū)人民法院作出民事判決，判決肖x水與KL電纜廠于2018年1月1日簽訂的《大院部分場地租賃合同》及《租賃合同補充部分》無效。

截止至2022年，KL電纜廠仍占用涉案房屋及場地，并將涉案房屋及場地出租獲益。原告為維護合法權(quán)益不受損害，委托律師劉彥茹向法院提起訴訟，請求法院依法判令KL電纜廠將位于北京市房山區(qū)×村西原農(nóng)場場地及房屋騰退交還給肖x水；KL電纜廠向肖x水支付自2019年1月1日至實際騰退之日止的房屋使用費（按照年租金19萬元，暫計算至2022年3月22日，應支付房屋使用費612750元）。


近日，針對肖x水與KL電纜廠房屋租賃合同糾紛一案，北京市房山區(qū)人民法院作出判決：KL電纜廠將位于北京市房山區(qū)城關(guān)街道×村西原農(nóng)場中面積10畝的大院場地及地上物予以騰退，并返還交付給肖x水；KL電纜廠給付肖x水2019年1月1日至2022年3月22日期間的房屋占有使用費493309元，及給付自2022年3月23日起至實際騰房交付之日期間逾期騰房的房屋使用費（每逾期一日，按日租金352元計算）。





一、《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

二、《中華人民共和國民法典》第五百六十七條：合同的權(quán)利義務關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。




庭審中，KL電纜廠答辯稱，肖x水所訴與事實不符。2018年租賃場地時，肖x水只建有一個500平方米的廠房，肖x水答應給其新建三個車間，蓋好辦公樓，在這種情況下，每年的租金才是19萬元。然而，肖x水沒有履行承諾，是其承租后對二層樓房進行裝修，對場地進行改造，并增建了三個廠房。2020年5、6月間，承租的500平方米廠房因涉嫌違建被強制拆除，且沒有任何補償?，F(xiàn)在雙方簽訂的合同已被確認無效，不同意按照合同約定支付租金，如果肖x水同意給300萬元，就同意騰退。

律師劉彥茹指出，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還。本案中，肖x水與KL電纜廠簽訂的《大院部分場地租賃合同》及《租賃合同補充部分》已被判無效，故KL電纜廠應當返還無效合同涉及的場地及地上物，肖x水請求返還所出租的場地及地上物，應予支持。

合同的權(quán)利義務關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。經(jīng)綜合考慮以承租房屋被拆前后房屋面積所對應的價款進行折算分段計算作為房屋使用費的結(jié)算依據(jù)，肖x水請求給付房屋使用費之訴訟請求的合理部分，應予支持。最終，經(jīng)審理認同律師劉彥茹的意見，法院依法作出上述判決。

04  本案代理律師建議

本案代理律師劉彥茹提醒大家：所簽合同被法院判決無效時，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。