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2018年1月1日，張x艷為購買D公司開發(fā)建設(shè)的天津xxx項(xiàng)目4號(hào)樓2單元70*號(hào)房屋（以下簡稱涉案房屋）向H（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱H公司）轉(zhuǎn)賬支付40000元。后孫x將其中的20000元代張x艷支付給D公司，作為張x艷購買涉案房屋的定金。同年1月6日，張x艷與D公司就涉案房屋簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》及《商品房買賣合同（草簽）》，其中《商品房買賣合同（草簽）》中載明商品房總價(jià)款85 2594元。同日，張x艷根據(jù)D公司出具的交款單交納房款26 2594元、預(yù)告登記費(fèi)80萬元、抵押登記費(fèi)80元，契稅11521.54元、公共維修基金8525.94元。

張x艷還向H公司轉(zhuǎn)賬支付97000元。H公司向張x艷開具收據(jù)，載明“今收到張x艷交來團(tuán)購費(fèi)11 7000元”。2019年9月17日，張x艷向D公司提交《退定申請審批表》和《解除協(xié)議書》，其中《退定申請審批表》載明“于2018年1月6日購買了貴公司涉案房屋一套，總房款85 2594元，由于資金原因，申請退房并申請退款28 3126.48元”。于是雙方解除了《商品房認(rèn)購協(xié)議書》及《商品房買賣合同（草簽）》。10月24日，D公司返還張x艷房款28 3126.48元。2019年12月15日至2020年10月28日，孫x陸續(xù)返還了張x艷團(tuán)購費(fèi)共25000元，剩余團(tuán)購費(fèi)未返還，因此張x艷將孫x訴至法院。

一審中，根據(jù)查明事實(shí)，法院酌定H公司返還張x艷團(tuán)購服務(wù)費(fèi)81900元。因?qū)Ox已返還張x艷25000元，故H公司還應(yīng)返還張x艷56900元。因H公司已注銷，孫x和李x超作為H公司的股東，應(yīng)對上述債務(wù)承擔(dān)共同清償責(zé)任，故孫x和李x超應(yīng)共同返還張x艷團(tuán)購服務(wù)費(fèi)56900元。一審判決，孫x、李x超向張x艷返還56900元團(tuán)購費(fèi)。孫x不服，提起上訴，張x艷隨機(jī)應(yīng)訴，委托律師穆澤森為其訴訟代理人。


近日，針對孫x因張x艷及D公司、李x超商品房預(yù)售合同糾紛一案，天津市某人民法院作出終審判決，孫x向張x艷返還團(tuán)購費(fèi)56900元。


一、《中華人民共和國民法典》第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。




二審中，孫x認(rèn)為張x艷早已取得天津市戶口，但其違反誠信原則，提供舊的身份證件以虛假欺詐的方式與D公司解除合同。其已為張x艷提供中介服務(wù)，且在提供中介服務(wù)過程中也有經(jīng)濟(jì)支出，事實(shí)上張x艷也享受了購房優(yōu)惠，其無需退還已收取的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)。張x艷應(yīng)將其已退還的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)25000元予以返還；其自愿代李x超承擔(dān)本案不利后果。張x艷辯稱，不同意孫x的上訴請求。其與D公司自愿解除預(yù)約合同，解除的原因是資金原因，而非孫x所主張的購房資格問題；孫x曾口頭承諾退還其支付的全部團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，后又反悔，違反誠信原則；一審判決已考慮孫x提供中介服務(wù)因素，公平合理；其同意不再追究李x海的責(zé)任。因此，一審判決認(rèn)定的事實(shí)清楚，應(yīng)予確認(rèn)。

律師穆澤森指出，根據(jù)已查明的事實(shí)，一審法院認(rèn)定孫x與張x艷就商品房買賣事宜成立服務(wù)合同關(guān)系。合同履行過程中，張x艷向?qū)Ox一方支付了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)117000元。后因張x艷與D公司協(xié)商解除商品房預(yù)約合同，張x艷購買商品房的合同目的事實(shí)上已無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《民法典》第九百六十四條“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！钡囊?guī)定，孫x將收取的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)予以退還。鑒于孫x確已提供了部分服務(wù)，一審法院酌情判令孫x返還81900元，相當(dāng)于要求張x艷支付35100元作為對孫x服務(wù)的報(bào)酬，已充分考慮了雙方合同履行情況，公平合理，并無不當(dāng)。

根據(jù)孫x此前已返還25000元的事實(shí)，孫x實(shí)際需要退還剩余團(tuán)購服務(wù)費(fèi)56900元。對于孫x提出的張x艷以虛假欺詐方式與D公司解除合同的主張，D公司與張x艷均予否認(rèn)，且該主張與涉案《退定申請審批表》《解除協(xié)議書》所記載的解約原因不符；又且，是商品房預(yù)約合同解除的結(jié)果而非原因，決定孫x應(yīng)返還已收取的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，而孫x作為商品房預(yù)約合同之外的當(dāng)事人，無權(quán)對合同解除原因提出異議，故對孫x的上訴主張，不予支持。

最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師穆澤森的意見，作出終審判決：由上訴人孫x向張x艷返還團(tuán)購費(fèi)56900元。

本案代理律師穆澤森提醒大家：如果購房者要求返還團(tuán)購費(fèi)應(yīng)舉證證明團(tuán)購費(fèi)的繳納情況，數(shù)額、收取方。通常情況下可提交的證據(jù)包括但不限于轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、發(fā)票等。因此，無論繳納的何種費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)注意收款方的名稱，要求開具發(fā)票，如果收款方與開發(fā)商等名稱不一致，需核實(shí)原因并留存證據(jù)，以避免日后引起糾紛時(shí)，承擔(dān)不利于自己的法律后果。