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原告從被告處購買一套商品房及地下車庫，原告與被告于2019年3月12日簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號∶Y2159225），房屋位于北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669地塊，669-04#商品房、居住公共服務(wù)設(shè)施12層3單元-1201號，后更名為QX名苑23號樓3單元1201，房屋總價款10 870 486元，后面積補(bǔ)差價款25377元，房款共計10 895 863元。該合同第十一條第（一）款約定出賣人應(yīng)當(dāng)于2020年11月15日前向買受人交付該商品房。但實際上該商品房的交付時間為2022年1月2日，根據(jù)該合同第十二條約定，逾期超過60日，被告按日計算向原告支付全部房價款萬分之一的違約金。原告雖然交付房屋，但是不滿足交付條件，延期違約金計算至2022年4月6日。

另，原告與被告于2020年10月1日簽訂合同編號∶Y2307136的商品房預(yù)售合同，被告將位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669地塊669-27-1#地下車庫-1層-1200出售原告，價款420 000元，合同第十一條約定被告交付時間為2021年9月30日。該地下車庫目前仍未交付原告使用，該合同第十二條約定逾期交付責(zé)任，被告按日計算向原告支付全部價款萬分之一的違約金。原告為維護(hù)合法權(quán)益，委托律師葛秀全、呂莉莉訴至法院，請求∶1.判令被告支付原告延期交付商品房違約金553509.84元；2.判令被告支付原告延期交付地下車庫違約金，違約金的計算方式為，以42000元為基數(shù)，按日萬分之一，從2021年9月30日起至實際交付地下車庫日為止；3. 本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

某法院經(jīng)審理判決：一、北京Q投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向劉某某支付逾期交付房屋違約金 448 909.56元；二、北京Q投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向劉某某支付逾期交付車庫違約金（以420 000元為基數(shù)，自二〇二一年十月一日起至實際交付車庫之日止，按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算）三、駁回劉某某的其他訴訟請求。

一、依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定，第五百零九條第一款規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

二、第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

三、第五百八十五條，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

03  法院判決

劉某某、Q公司簽訂的兩份《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。

Q公司于2022年1月2日向劉某某交付1201號房屋，逾期交房412天，1200號車庫至今未予交付，均構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。合同約定的房屋交付期間，確實出現(xiàn)疫情因素，Q公司稱因疫情、天氣、環(huán)保因素等影響其交付房屋，

但就其施工所遭受的上述影響未能向本院提交證據(jù)予以證明，上述相關(guān)防控措施中亦未見阻止其施工行為的強(qiáng)制性規(guī)定，故本院對Q公司此項抗辯意見不予采納。

關(guān)于劉某某主張的因水、電、暖、燃?xì)獾葐栴}所致1201號房屋未達(dá)到房屋交付條件要求Q公司支付自2022年1月2日至2022年4月11日期間的逾期交房違約金的主張，依據(jù)雙方合同約定，因出賣人原因供水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、有線電視、電話通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)（前述如有）等市政基礎(chǔ)設(shè)施如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付條件，不構(gòu)成逾期交付房屋，出賣人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，若交付時供水、排水、供電、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施未與城市公共管網(wǎng)連接或無法正式提供的，出賣人向買受人提供替代性解決方案（例如∶臨時性供水、排水、供電、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施）即視為具備交付條件。結(jié)合合同約定及履行情況，考慮Q公司就此類設(shè)施提供了替代性解決方案的事實，劉某某主張的1201號房屋自2022年1月2日至2022年4月11日期間的逾期交房違約金，本院不予支持。

對于逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)，合同約定逾期交房按總房款日萬分之一計算違約金，該標(biāo)準(zhǔn)合理，本院予認(rèn)確認(rèn)。故本院對劉某某主張的1201號房屋自2020年11月16日至2022年1月1日期間、1200號車庫自2021年10月1日至實際交付之日的逾期交房違約金的訴訟請求予以支持，超出部分，本院不予支持。

本案代理律師葛秀全、呂莉莉提醒大家：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。