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01   案件概述

2021年5月10日，姜x與王x在T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜x以736萬元購(gòu)買王x位于北京市T區(qū)陳列館路537號(hào)*號(hào)樓*單元3層301的房屋。之后又簽訂了《房款支付協(xié)議》約定“房屋成交總價(jià)款為736萬元，定金為70萬元，支付方式姜x通過貸款方式購(gòu)房，擬貸款金額為170萬元，第一筆資金姜x于2021年7月2日將人民幣481萬元以資金存管的方式支付給王x”。協(xié)議簽訂后，姜x向王x先后支付了購(gòu)房定金70萬元。7月7日，姜x、王x、T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、G銀行簽署了《托管協(xié)議》。

隨后，姜x將托管資金支付至王x的資金托管賬戶，王x以賬戶資金不能任其自由支配為由，拒絕協(xié)助姜x辦理貸款手續(xù)。姜x通過微信方式發(fā)送了《催告函》，W投資管理公司向姜x、王x發(fā)送了《告知函》，但王x仍以各種理由不履行合同所規(guī)定的義務(wù)。姜x為維護(hù)合法權(quán)益，委托律師劉彥茹、劉勇民向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)姜x與王x簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》已于2021年8月6日解除；判決王x退還姜x定金70萬元及所產(chǎn)生的利息；判決王x退還姜x存入銀行托管賬戶的資金481萬元并支付產(chǎn)生的利息和逾期返還違約金；判決王x支付違約金50萬元。

近日，針對(duì)姜x訴王x、第三人T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、第三人W投資管理公司房屋買賣合同糾紛一案，某人民法院作出判決：依法確認(rèn)姜x與王x于2021年5月10日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《房款支付協(xié)議》于2021年8月6日解除，雙方互相配合辦理解除該《北京市存量房屋買賣合同》的網(wǎng)簽備案手續(xù)；王x返還姜x定金70萬元；王x、T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、W投資管理公司配合姜x取出其存于G銀行北京朝內(nèi)支行王x名下的托管資金481萬元及該筆資金產(chǎn)生利息；王x賠償姜x違約金50萬元。

02   本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

二、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零二條：依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

三、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

四、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

五、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

六、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十二條：當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生有過錯(cuò)的，可以減少相應(yīng)的損失賠償額。

03   法院判決

庭審中，王x不同意姜x的訴訟請(qǐng)求，便提起反訴，原因?yàn)楹贤炗喓?，姜x拖延網(wǎng)簽、未按時(shí)支付定金，且未積極配合貸款。王x對(duì)姜x未能辦理貸款不存在過錯(cuò)，系姜x對(duì)自己的貸款能力持有疑慮，未采取積極措施促成合同履行、回避支付首付款、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，在貸款期限截止前惡意解除合同，逃避違約責(zé)任。請(qǐng)求法院確認(rèn)王x與姜x于2021年5月10日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》已于2021年8月6日解除；姜x向王x支付違約金147.2萬元。

姜x不同意王x的反訴請(qǐng)求，辯稱王x所述與事實(shí)不符，不予認(rèn)可。原因王x故意不按銀行要求簽署文件，阻礙銀行批貸，強(qiáng)迫中介起草不合理的補(bǔ)充協(xié)議方案，故意轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，造成房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，銀行貸款不能獲批。王x的違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)行使合同解除權(quán)。

律師劉彥茹指出，姜x、王x均要求解除《北京市存量房屋買賣合同》應(yīng)對(duì)此不持異議；對(duì)于合同解除的時(shí)間，姜x于2021年8月6日向王x發(fā)出《解除通知書》，姜x發(fā)送解除合同通知的行為系行使合同解除權(quán)的行為，王x收到了姜x發(fā)送的解除通知，應(yīng)認(rèn)定雙方的房屋買賣合同于2021年8月6日解除。依據(jù)姜x、王x簽訂的《委托書》房屋交易失敗、未達(dá)到支付條件，需將全部托管資金本息解除托管并由姜x自由支取，姜x、王x簽署的房屋買賣合同已解除，故王x、T房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、W投資管理公司應(yīng)配合姜x取出托管于G銀行的賬戶資金481萬元及利息。

在姜x同意將戶口、物業(yè)保證金均存至托管賬戶的情況下，王x仍多次以未收到足額114萬元首付款為由，不積極履行合同義務(wù)致使合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)王x關(guān)于姜x延遲支付定金的主張，雙方簽訂的合同約定的定金支付時(shí)間為姜x需在網(wǎng)簽前支付定金10萬元、在網(wǎng)簽后支付定金60萬元，此處的"網(wǎng)簽后"并未明確指向應(yīng)支付的具體時(shí)間，雙方的房屋買賣合同在2021年5月26日完成網(wǎng)簽備案手續(xù)，在此之后姜x即應(yīng)當(dāng)積極履行支付定金的義務(wù)，但姜x在經(jīng)兩次催告后才分兩次向王x支付定金，確實(shí)存在履行上的瑕疵，致使雙方產(chǎn)生了不信任，但不應(yīng)認(rèn)定姜x存在拖欠支付定金的違約行為。王x對(duì)于《北京市存量房屋買賣合同》的解除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)賠償姜x違約金，雙方約定的違約金數(shù)額較高，綜合考慮姜x受到的實(shí)際損失、買賣合同的整個(gè)履約過程、王x的過錯(cuò)程度，應(yīng)依法酌定王x支付姜x違約金50萬元。

04   本案代理律師建議

本案代理律師劉彥茹、劉勇民提醒大家：《民法典》明文規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，若雙方當(dāng)事人都違反合同，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。