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01   案件概述

2002年5月18日，高某某（乙方）與Q鎮(zhèn)B村經(jīng)濟(jì)合作社（甲方）簽訂《坑地承包合同》，約定甲方將坑地10畝承包給高某某經(jīng)營(yíng)魚(yú)塘。2010年9月1日，高某某（甲方）與楊某、袁某某（乙方）簽訂《土地承租協(xié)議》，約定乙方承租甲方十畝魚(yú)坑地，如遇強(qiáng)制拆除，損失乙方自負(fù)，甲方按日退還租金。后袁某某向高某某出具借條，約定“今欠到高某某地租建筑材料款200000元?！?013年3月19日，高某某（甲方）與袁某、邊某某（乙方）簽訂《土地租賃合同書(shū)》，約定甲方將涉案10畝、總面積6600平方米的土地租賃給乙方使用，應(yīng)交村委會(huì)土地使用費(fèi)由乙方交付，直到交付到遇國(guó)家建設(shè)征地土地或拆遷為止。乙方將在甲方提供的土地建設(shè)房屋廠房均由乙方使用與甲方無(wú)關(guān)，如遇國(guó)家建設(shè)征用土地被拆遷，涉及地上建筑物補(bǔ)償款按總額20%補(bǔ)償給甲方，剩余80%補(bǔ)償款給乙方所有，涉及補(bǔ)償給乙方的經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)與甲方無(wú)關(guān)。

2019年案涉租賃土地的地上物涉及拆除騰退，袁某(乙方)簽訂《拆除騰退補(bǔ)償協(xié)議》，載明乙方在騰退范圍內(nèi)有建筑面積377739平方米，騰退補(bǔ)償總價(jià)款4987580元，其中房屋騰退費(fèi)1512163元、裝修設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)1397852元、搬遷補(bǔ)助費(fèi)188870元、工程配合獎(jiǎng)1888695元。關(guān)于涉案地上物建設(shè)、歸屬，高某某與袁某產(chǎn)生爭(zhēng)議，后訴至法院。

一審法院認(rèn)為，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。本案中，高某某從經(jīng)濟(jì)合作社租賃地用于建魚(yú)塘，但其與袁某的土地租賃合同約定由袁某用于建設(shè)廠房，涉及改變土地性質(zhì)，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的《土地租賃合同書(shū)》無(wú)效。

高某某為維護(hù)自身合法權(quán)益，委托律師李娜、樊厚坤向法院提起上訴，請(qǐng)求法院判令撤銷(xiāo)一審判決。

某法院經(jīng)審理判決：一、撤銷(xiāo)B市D區(qū)人民法院作出的民事判決；二、袁某于本判決書(shū)生效后十日內(nèi)給付高某某騰退補(bǔ)償款共計(jì)1855689.9元；三、駁回高某某的其他上訴請(qǐng)求。

02   本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

03   法院判決

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二，一是涉案房屋歸屬，二是拆除騰退款如何分割。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，根據(jù)高某某的陳述，三間彩鋼房已被燒毀，僅憑現(xiàn)有的照片、航拍圖，無(wú)法認(rèn)定租賃土地交付時(shí)存有房屋；根據(jù)高某某提交的欠條，案外人已對(duì)租賃土地交付前的地租、建筑材料款出具欠付憑證；雙方的土地租賃合同未明確記載交付前存有房屋。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，租賃合同主體間對(duì)拆除騰退款有約定的，依約定處理，沒(méi)有約定，根據(jù)法律規(guī)定和案件實(shí)際情況處理。實(shí)踐中，拆除騰退單位進(jìn)行騰退補(bǔ)償通常不審核房屋建設(shè)工程手續(xù)是否完備，也不考慮租賃合同的效力問(wèn)題，且高某某與袁某間關(guān)于拆除騰退利益分割的約定系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，故本案中土地租賃合同雖因違反法律規(guī)定而無(wú)效，但一定程度上合同約定可以作為拆除騰退利益分配的參考。

本案中，袁某對(duì)涉案地塊建設(shè)房屋并進(jìn)行裝修，合同中關(guān)于地上建筑物補(bǔ)償款的約定包括房屋騰退費(fèi)、裝修設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。據(jù)此，根據(jù)雙方合同約定及騰退補(bǔ)償項(xiàng)目和金額，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定騰退房屋騰退費(fèi)1512163元、裝修設(shè)備及附屬物補(bǔ)償費(fèi)1307359元(扣除機(jī)井、圍墻補(bǔ)償)總額的20%歸高某某所有。關(guān)于機(jī)井、圍墻補(bǔ)償，考慮到交付前有井、部分圍墻，袁某租賃過(guò)程中有修繕維護(hù)，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)、舉證情況，酌定機(jī)井、圍墻補(bǔ)償由雙方各占二分之一。

04   本案代理律師建議

本案代理律師李娜、樊厚坤提醒大家：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。本案中，土地租賃合同雖因違反法律規(guī)定而無(wú)效，但一定程度上合同約定可以作為拆除騰退利益分配的參考。