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2020年5月2日，小梁（買(mǎi)受人）與小時(shí)、小雪（出賣(mài)人）簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定：小時(shí)、小雪（二被告）將位于北京市**區(qū)***2號(hào)院17號(hào)樓**層**03房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）賣(mài)給買(mǎi)受人，用途為住宅，性質(zhì)為商品房；對(duì)抵押權(quán)人、房屋價(jià)格、家具家電、裝修及配套設(shè)施等其他內(nèi)容進(jìn)行約定。同日，買(mǎi)受人與出賣(mài)人還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)房屋價(jià)款、定金、還款解押、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、物業(yè)交割、違約等內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。

2020年9月20日前，小梁向二被告支付購(gòu)房款379萬(wàn)元，并確認(rèn)涉案房屋于同年10月4日前已交付。后二被告因別處著急用錢(qián)，私自挪用小梁支付的購(gòu)房款167萬(wàn)元，導(dǎo)致小梁無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。11月7日，二被告出具《承諾書(shū)》，載明：于12月1日前自行湊齊此筆購(gòu)房款款項(xiàng)，并在12月15日之前完成該房屋所有欠款的償還及解押事宜。若未完成所有欠款的償還及解押事宜，將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

后二被告未按時(shí)履行涉案房屋解抵押的義務(wù)，小梁經(jīng)多次溝通，二被告都以各種理由拖延。2021年5月26日，二被告通過(guò)向小梁借款40萬(wàn)元并自行籌集剩余款項(xiàng)的方式湊齊了涉案房屋解押需要的資金。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，二被告應(yīng)支付逾期解押的違約金，后雙方對(duì)違約金進(jìn)行協(xié)商，未果，小梁便委托律師徐憲杰向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令二被告支付小梁逾期解押的違約金。


近日，針對(duì)小梁與小時(shí)、小雪房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，北京市某人民法院作出判決：二被告在判決書(shū)生效之日起七日內(nèi)支付小梁違約金20萬(wàn)元。



一、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

二、《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

庭審中，二被告答辯稱(chēng)，不同意小梁的訴訟請(qǐng)求。小梁主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，申請(qǐng)法院酌情降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，答辯人沒(méi)有給小梁造成那么高的損失。涉案房屋沒(méi)能按時(shí)解押后，雙方進(jìn)行過(guò)協(xié)商，2020年11月7日，雙方簽訂《承諾書(shū)》，小梁同意答辯人于2020年12月15日前解押即可。答辯人不認(rèn)可對(duì)小梁造成了孩子上學(xué)等一系列的問(wèn)題。涉案房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，已不具備上學(xué)名額，答辯人曾告知過(guò)小梁，小梁對(duì)此清楚。

在涉案房屋的使用上，答辯人沒(méi)有對(duì)小梁造成任何不利影響，答辯人自2020年9月便將涉案房屋交付給了小梁，小梁自此使用涉案房屋，直到2021年6月都不用還房貸，答辯人還為小梁省了錢(qián)。

律師徐憲杰指出，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》系小梁與二被告的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，各方均應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，二被告在明知涉案房屋上存在房屋抵押登記、各方已明確約定小梁支付的購(gòu)房款需用于辦理涉案房屋的貸款償還及抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)、涉案房屋在辦理完抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)后方可辦理過(guò)戶(hù)的情況下，挪用小梁支付的用途明確的購(gòu)房款，導(dǎo)致二被告在合同約定的時(shí)間前未能按時(shí)辦理完畢涉案房屋的還款及抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)，進(jìn)一步導(dǎo)致涉案房屋未能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，二被告的行為已構(gòu)成違約，關(guān)于小梁要求二被告支付逾期辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)的違約金的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

關(guān)于具體金額，經(jīng)結(jié)合合同約定、涉案房屋的交付使用時(shí)間、小梁的證據(jù)等予以酌定。最終，法院經(jīng)審理認(rèn)同律師徐憲杰的意見(jiàn)，依法作出上述判決。

本案代理律師徐憲杰提醒大家：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力；是受法律保護(hù)的；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。