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2020年5月2日，小梁（買受人）與小時、小雪（出賣人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》約定：小時、小雪（二被告）將位于北京市**區(qū)***2號院17號樓**層**03房屋（以下簡稱涉案房屋）賣給買受人，用途為住宅，性質(zhì)為商品房；對抵押權(quán)人、房屋價格、家具家電、裝修及配套設施等其他內(nèi)容進行約定。同日，買受人與出賣人還簽訂了《補充協(xié)議》，對房屋價款、定金、還款解押、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、物業(yè)交割、違約等內(nèi)容進行補充。

2020年9月20日前，小梁向二被告支付購房款379萬元，并確認涉案房屋于同年10月4日前已交付。后二被告因別處著急用錢，私自挪用小梁支付的購房款167萬元，導致小梁無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。11月7日，二被告出具《承諾書》，載明：于12月1日前自行湊齊此筆購房款款項，并在12月15日之前完成該房屋所有欠款的償還及解押事宜。若未完成所有欠款的償還及解押事宜，將承擔相應的法律責任。

后二被告未按時履行涉案房屋解抵押的義務，小梁經(jīng)多次溝通，二被告都以各種理由拖延。2021年5月26日，二被告通過向小梁借款40萬元并自行籌集剩余款項的方式湊齊了涉案房屋解押需要的資金。根據(jù)《補充協(xié)議》，二被告應支付逾期解押的違約金，后雙方對違約金進行協(xié)商，未果，小梁便委托律師徐憲杰向法院提起訴訟，請求判令二被告支付小梁逾期解押的違約金。


近日，針對小梁與小時、小雪房屋買賣合同糾紛一案，北京市某人民法院作出判決：二被告在判決書生效之日起七日內(nèi)支付小梁違約金20萬元。



一、《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

二、《中華人民共和國民法典》第五百八十五條：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

庭審中，二被告答辯稱，不同意小梁的訴訟請求。小梁主張的違約金標準過高，申請法院酌情降低違約金標準，答辯人沒有給小梁造成那么高的損失。涉案房屋沒能按時解押后，雙方進行過協(xié)商，2020年11月7日，雙方簽訂《承諾書》，小梁同意答辯人于2020年12月15日前解押即可。答辯人不認可對小梁造成了孩子上學等一系列的問題。涉案房屋買賣時，已不具備上學名額，答辯人曾告知過小梁，小梁對此清楚。

在涉案房屋的使用上，答辯人沒有對小梁造成任何不利影響，答辯人自2020年9月便將涉案房屋交付給了小梁，小梁自此使用涉案房屋，直到2021年6月都不用還房貸，答辯人還為小梁省了錢。

律師徐憲杰指出，當事人應按照約定全面履行自己的義務。本案中，《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》系小梁與二被告的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效，各方均應按照約定履行各自的義務。根據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》的約定，二被告在明知涉案房屋上存在房屋抵押登記、各方已明確約定小梁支付的購房款需用于辦理涉案房屋的貸款償還及抵押登記注銷手續(xù)、涉案房屋在辦理完抵押登記注銷手續(xù)后方可辦理過戶的情況下，挪用小梁支付的用途明確的購房款，導致二被告在合同約定的時間前未能按時辦理完畢涉案房屋的還款及抵押登記注銷手續(xù)，進一步導致涉案房屋未能及時辦理過戶手續(xù)，二被告的行為已構(gòu)成違約，關(guān)于小梁要求二被告支付逾期辦理抵押登記注銷手續(xù)的違約金的訴訟請求，應予支持。

關(guān)于具體金額，經(jīng)結(jié)合合同約定、涉案房屋的交付使用時間、小梁的證據(jù)等予以酌定。最終，法院經(jīng)審理認同律師徐憲杰的意見，依法作出上述判決。

本案代理律師徐憲杰提醒大家：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力；是受法律保護的；當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任；當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。