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北京Z真空技術(shù)有限公司（以下簡稱Z公司）于2021年8月29日與北京Y絕緣材料有限公司（以下簡稱Y公司）簽訂《廠庫房租賃協(xié)議》，租賃其位于北京市順義區(qū)xx鎮(zhèn)xxx村面積為900平方米的房屋用于技術(shù)研發(fā)，租賃時(shí)間自2021年9月1日起至2026年8月31日止。Z公司于2021年7月29日向高**賬戶轉(zhuǎn)賬1萬元，于2021年9月7日向Y公司賬戶轉(zhuǎn)賬6.36萬元，以上共計(jì)7.36萬元。Z公司租賃涉案房屋后，對房屋進(jìn)行裝飾裝修以達(dá)到技術(shù)研發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，并且搬運(yùn)、安裝、調(diào)試機(jī)器設(shè)備以及人員配備進(jìn)入涉案房屋。后自2021年12月起，Z公司租賃的涉案房屋被張貼由北京市順義區(qū)xx鎮(zhèn)相關(guān)部門作出的《限期拆除決定書》《催告通知書》《強(qiáng)制拆除公告》以及《強(qiáng)制拆除決定書》，上述文件中認(rèn)定高**在北京市順義區(qū)xx鎮(zhèn)xxx村西側(cè)建設(shè)的磚混、彩鋼建筑物19處，其行為違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十九條第一款之規(guī)定，所建建筑物屬于違法建設(shè)。

Z公司認(rèn)為，二被告明知涉案房屋無相關(guān)產(chǎn)權(quán)及許可手續(xù)，仍對外出租進(jìn)行收益，其行為不僅使得Z公司投入的裝飾裝修費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備入廠費(fèi)用、人員調(diào)配費(fèi)用以及導(dǎo)致訂貨合同無法如期供貨產(chǎn)生的違約費(fèi)用造成全然損失的局面，也直接造成Z公司已繳納的租賃房屋費(fèi)用的損失。并且順義區(qū)xx鎮(zhèn)相關(guān)部門在作出上述文件之前，必定對于房屋的情況進(jìn)行前期調(diào)查，對于負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。Z公司自2021年9月租賃涉案房屋至xx鎮(zhèn)相關(guān)部門于2021年12月作出上述文件，僅隔兩個(gè)月的時(shí)間，如此緊湊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)Z公司有理由懷疑二被告不但知情涉案房屋系違建還隱瞞該事實(shí)，仍對外進(jìn)行招租，以至于造成Z公司大量投入遭到損失的慘重結(jié)果，且對xx鎮(zhèn)相關(guān)部門作出的文件拒不理會，要求Z公司即刻搬離涉案房屋，并對于Z公司投入所造成的損失以及租賃費(fèi)用不予答復(fù)，明顯侵犯了Z公司的合法權(quán)益。為維護(hù)合法權(quán)益，Z公司委托律師郭萌向法院提起訴訟，請求法院依法判令二被告給付Z公司因租賃房屋履行不能產(chǎn)生的損失費(fèi)用。

近日，針對Z公司與Y公司、高**房屋租賃合同糾紛一案，北京市順義區(qū)人民法院作出判決：Y公司給付Z公司各項(xiàng)損失共計(jì)8萬元。

一、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

二、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

三、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

四、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條：房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

五、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條：租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


庭審中，Y公司答辯稱，此次事件，其屬于最大受害者，對于國家新政策，也實(shí)屬無奈，前期也一直在為雙方爭取時(shí)間，減少損失。廠房拆除使個(gè)人的財(cái)產(chǎn)損失巨大，為了償還債務(wù)，其也在外面工作，請法官調(diào)查并取證。高**辯稱，Z公司是與Y公司簽訂的租賃合同，與其無關(guān)，不同意Z公司的訴訟請求。

律師郭萌指出，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案廠房未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等手續(xù)，故Z公司與Y公司簽訂的《廠庫房租賃協(xié)議》應(yīng)屬于無效合同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。因雙方之間的《廠庫房租賃協(xié)議》被認(rèn)定為無效合同，且涉案房屋已被強(qiáng)制拆除，故Z公司要求Y公司承擔(dān)給其公司造成的損失，其請求符合法律規(guī)定。依據(jù)Z公司與Y公司在締約過程中的過錯(cuò)程度，綜合認(rèn)定Y公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。對于具體的損失金額，應(yīng)結(jié)合Z公司提供的相關(guān)損失方面的證據(jù)以及雙方當(dāng)事人的陳述等，酌情予以確定。Z公司因維權(quán)所支出的律師費(fèi)用，亦屬于其合理損失范疇，故在確定其損失時(shí)應(yīng)一并予以考慮。最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師郭萌的意見，作出判決：Y公司給付Z公司各項(xiàng)損失共計(jì)8萬元。

本案代理律師郭萌提醒大家：在簽訂房屋租賃合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查合同的條款，避免出租人在制定合同時(shí)，故意隱瞞房屋未辦理合法手續(xù)的問題，造成自身的利益損失。因此，在遇到上述案例情形時(shí)，要及時(shí)通過法律途徑維護(hù)自身的合法利益。