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01 案件概述

2017年6月，H公司與D公司簽訂《商場租賃合同》，約定將位于北京市大興區(qū)XX鎮(zhèn)XX莊X路*號(hào)3層房屋租給H公司，租賃期限為六年，年租金為468萬元。后H公司因故未支付占有使用費(fèi)，D公司將其訴至法院。

本案一審判決H公司支付D公司占有使用費(fèi)653萬元。H公司不服，便委托律師王正陽向法院再次提起上訴，原因?yàn)镈公司無法提供合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致其無法經(jīng)營，造成巨大損失。請(qǐng)求依法判決D公司與H公司簽訂的《商場租賃合同》無效；D公司向H公司賠償裝修限值損失費(fèi)300萬元。經(jīng)法院審理，二審判決，D公司與H公司簽訂的《商場租賃合同》無效；H公司向D公司支付占有使用費(fèi)50.9萬元；D公司向H公司賠償裝修損失費(fèi)300萬元。

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近日，針對(duì)H公司與D公司房屋租賃合同糾紛一案，北京市大興區(qū)人民法院作出判決：D公司與H公司簽訂的《商場租賃合同》無效；H公司向D公司支付占有使用費(fèi)50.9萬元；D公司向H公司賠償裝修損失費(fèi)300萬元。

02  本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國民法典》第七百二十四條規(guī)定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

二、《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

03  法院判決

一審中，H公司認(rèn)為D公司向其提供的房屋不具備商業(yè)經(jīng)營條件，所以不存在占有使用費(fèi)給付事宜。D公司認(rèn)為H公司應(yīng)按租賃合同履行義務(wù)，向其支付占有使用費(fèi)。最終，一審判決H公司向D公司支付653萬元占有使用費(fèi)。

H公司不服，委托律師王正陽上訴至法院。二審中，H公司稱D公司要求其支付占有使用費(fèi)沒有法律依據(jù)，因D公司無法提供房產(chǎn)證，沒有合法房屋產(chǎn)權(quán)證，標(biāo)的物就不存在，也就不存在占有使用費(fèi)給付事宜。另外，D公司無法協(xié)助H公司辦理相關(guān)行政審批的，導(dǎo)致H公司不能正常開展經(jīng)營，已給H公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。鑒于雙方在租賃合同中約定可以折抵租金，經(jīng)核算，H公司應(yīng)支付給D公司50.9萬元的占有使用費(fèi)。

律師王正陽指出，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案雙方當(dāng)事人并未舉證證明租賃房屋在法庭辯論終結(jié)前取得合法的規(guī)劃審批手續(xù)，故原被告雙方所簽訂的租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議依法屬于無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

04  本案代理律師建議

本案代理律師王正陽提醒大家：合同確定無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。