北京瀛臺律師事務(wù)所
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2019年8月11日，G公司(出租方、甲方)與Y公司(承租方、乙方)簽《租賃合同》，G公司將涉案房屋出租給Y公司。《租賃合同》簽訂后，Y公司向G公司支付了2019年10月12日至2020年4月11日的租金420000元、履約保證金140000元。2019年12月11日，B市C區(qū)J鄉(xiāng)人民政府為Y公司擬在涉案房屋上注冊的Y第四分公司出具《住所證明》。Y第四分公司營業(yè)執(zhí)照上的成立日期為2019年12月18日，登記機關(guān)在營業(yè)執(zhí)照上蓋章的日期是2020年1月22日，Y公司稱其實際取得Y第四分公司營業(yè)執(zhí)照的日期是2020年1月22日，2019年12月18日沒有取得營業(yè)執(zhí)照，2019年12月11日G公司提供了《住所證明》后，Y公司去辦理營業(yè)執(zhí)照，但工商部門說登記地址不符合要求，G公司與J鄉(xiāng)政府重新溝通后變更了地址，因此營業(yè)執(zhí)照到2020年1月22日才取得。Y第四分公司營業(yè)執(zhí)照辦理后，涉案房屋仍未開業(yè)。2020年4月6日，Y公司向G公司發(fā)送《解除房屋租賃合同通知書》(以下簡稱《通知書》)，并通知G公司自《通知書》簽發(fā)之日解除《租賃合同》。
2020年4月6日，G公司向Y公司發(fā)送《催款函》，要求Y公司支付第二期租金420000元。2020年4月7日，G公司通過快遞向Y公司發(fā)送《催款函》。2020年11月22日，2021年4月日G公司兩次向Y公司發(fā)出《催款函》，要求Y公司支付第二期租金。2020年4月24日，Y公司指派黃某某與G公司溝通，潘某向黃某某發(fā)送了《協(xié)商合作方案》，提出減免租金的方案，希望雙方繼續(xù)履行《租賃合同》。黃某某表示需要匯報后回復(fù)。雙方未達成一致。
為維護自身合法權(quán)益，G公司委托律師樊厚坤向法院起訴，請求法院1.于2021年9月9日解除G公司與Y公司于2019年8月11日簽訂的《租賃合同》；2.判令Y公司向G公司支付違約金42萬元；3判令Y公司按照每月7萬元的標(biāo)準(zhǔn)向G公司支付自2020年4月12日至202年9月9日的房屋租金1183000元；4.判令Y公司按照2021年9月9日當(dāng)日的一年期貸款市場報價利率即3.85%向G公司支付拖欠租金1183000元自2020年4月12日至2021年9月9日止的滯納金；5判令Y公司向G公司支付免租期租金14萬元。
某法院經(jīng)審理判決：一、G公司與Y公司于二〇一九年八月十一日簽訂的《租賃合同》于二〇二一年八月三日解除；二、Y公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付G公司二〇二〇年四月十二日至二〇二〇年十二月二十四日的租金五十八萬九千三百五十四元八角四分；三、Y公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付G公司滯納金二萬八千八百七十五元八角；四、被Y公司給付G公司違約金二十五萬元，其中十四萬元以Y公司已付履約保證金十四萬元抵銷，剩余違約金十一萬元Y公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付G公司；五、G公司于本判決生效之日起七日內(nèi)退還Y公司二〇一九年十月十二日至二〇二〇年十二月十一日的租金十四萬元；六、駁回原告G公司的其他訴訟請求。
一、《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。
二、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。
依法成立的合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)，任何一方不得擅自變更或者解除合同。
本案中，《租賃合同》約定的計租起始日為2019年10月12日，從Y公司提交的微信記錄來看，Y公司自2019年9月25日開始催促G公司提供《住所證明》，直至2019年12月11日J鄉(xiāng)政府才開具了《住所證明》，后因注冊地址的變更問題，Y公司在2021年1月22日才取得營業(yè)執(zhí)照。根據(jù)《租賃合同》第67條的約定，G公司有及時提供房產(chǎn)證明及協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照等證件的義務(wù)，合同雖未約定提供《住所證明》的具體時間，但G公司應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)予以提供，Y公司亦負有一定的容忍義務(wù)。Y公司自2019年9月25日開始催促G公司提供《住所證明》、G公司直至2019年12月11日才提供，期間過長，Y公司承租涉案房屋是用于商業(yè)經(jīng)營，未能取得營業(yè)執(zhí)照確實會對經(jīng)營產(chǎn)生影響，因此2019年10月12日至2019年12月11日共計2個月的租金由Y公司承擔(dān)明顯不公平，Y公司要求返還，法院予以支持。2019年12月12日至2020年1月22日是Y公司正常辦理營業(yè)執(zhí)照的時間，Y公司要求返還上述期間的租金沒有依據(jù)，法院不予支持。
關(guān)于合同解除，按照《租賃合同》的約定，Y公司應(yīng)當(dāng)在2020年4月7日前支付第期租金，但其在2020年4月6日以G公司遲延提供《住所證明》，疫情防控措施影響為由要求解除合同，并發(fā)送解除合同的《通知書》。首先，G公司雖在提供《住所證明》方面確有一定遲延，但Y公司并未就此提出合同解除，至2020年1月22日Y公司已經(jīng)辦完營業(yè)執(zhí)照，G公司在合同履行方面的瑕疵已經(jīng)消失，Y公司再以此為由提出解除合同沒有依據(jù):其次，Y公司取得營業(yè)執(zhí)照后一直未營業(yè)，疫情或者疫情防控措施并沒有直接導(dǎo)致《租賃合同》不能履行，Y公司也沒有舉證證明疫情或者疫情防控措施對履行合同存在的影響，其據(jù)此理由解除合同沒有事實和法律依據(jù)。所以，Y公司無權(quán)解除合同，其在2020年4月6日發(fā)出的《通知書》不發(fā)生合同解除合同的效力。2020年4月7日之后Y公司未付租金構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2021年4月15日G公司提起訴訟主張解除《租賃合同》，因此《租賃合同》自本案起訴狀副本送達Y公司即2021年8月3日解除。法院對G公司、Y公司主張的合同解除時間不予確認。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。2020年12月18日前，涉室房屋及鑰匙仍在Y公司的控制下2020年12月18日Y公司向G公司郵寄鑰匙，該郵件于2020年12月24日未妥投退回。至此時Y公司已經(jīng)明確提出解除合同并經(jīng)過多次催促拒付租金。對于2020年4月12日至2020年12月24日的租金589354.84元，Y公司應(yīng)當(dāng)支付，法院予以支持。關(guān)于滯納金，Y公司逾期支付租金構(gòu)成違約，由此造成的損失G公司有權(quán)請求賠償。G公司按照年利率3.85%主張滯納金并無不當(dāng)，法院按此利率標(biāo)準(zhǔn)支持以420000元為基數(shù)，自2020年4月12日至2020年10月6日的滯納金7864.1元，以58935484元為基數(shù)，自2020年10月7日至2021年9月9日的滯納金21011.7元，以上共計28875.8元。關(guān)于違約金，因Y公司違約，按照《租賃合同》第10.2條約定的違約金是一倍季度租賃費用即420000元，Y公司承租涉案房屋是用于商業(yè)性經(jīng)營使用，考慮到涉房屋是在小區(qū)內(nèi)，疫情或者疫情防控措施對經(jīng)營確有一定影響，約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，法院酌減為250000元，其中140000元以Y公司已付履約保證金抵銷。
本案代理律師樊厚坤提醒大家：合同應(yīng)當(dāng)以誠信為基石，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，按照合同中的約定全面履行自己的義務(wù)。
