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01  案件概述

2004年9月17日，甲方Y(jié)鎮(zhèn)S村委會與乙方X公司簽訂合同，約定將位于某鎮(zhèn)某廠區(qū)全部承租給乙方，包括辦公樓、廠房、倉庫、場地及相關(guān)水電設(shè)施，占地面積13200平方米，租賃期限由2005年2月1日起至2055年元月31日止。同日雙方再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定本合同甲乙雙方首次簽訂租賃期限為二十年(自2005年2月1日至2025年1月31日止)雙方同意首次簽訂期限屆滿前壹年共同簽訂第二次二十年租賃期；雙方同意自第二十年履行期限屆滿前壹年，甲乙雙方共同簽訂期限內(nèi)最后拾年租賃期。2020年6月30日，X公司將涉案房屋出租給C公司并簽訂租賃合同，合同簽訂后，C公司依照合同約定向X公司支付租金。2020年12月19日，C公司向X公司支付2020年-2021年暖氣費(fèi)。后因雙方就租賃的房屋面積產(chǎn)生爭議，故C公司于2021年1月25日訴至法院，要求X公司退還多收的租金、供暖費(fèi)并按實(shí)際面積支付后續(xù)租金。

原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，委托律師李婷、李震向法院起訴。

法院經(jīng)審理判決：一、X公司于本判決生效后七日內(nèi)返還C公司供暖費(fèi)；二、X公司于本判決生效后七日內(nèi)賠償C公司租金損失；三、駁回C公司的其他訴訟請求。

02  本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

二、第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

三、第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

03   法院判決

本案第一個爭議焦點(diǎn)為涉案房屋的建筑面積計(jì)算問題及租金支付問題。“建筑面積”是指建筑物各層水平平面面積的總和，也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。具體而言，房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位均計(jì)算建筑面積。本案涉案房屋層高5.2米，通過鋼板結(jié)構(gòu)進(jìn)行隔斷后的兩層能夠滿足2.2米以上高度的要求，應(yīng)當(dāng)計(jì)算為建筑面積?，F(xiàn)雙方約定C公司在簽訂合同前進(jìn)行裝修隔斷，隔斷費(fèi)用由X公司承擔(dān)，也就是雙方已經(jīng)就隔斷一事達(dá)成合意，現(xiàn)X公司要求按照隔斷后兩層面積支付租金未違反合同約定。

律師李婷、李震指出，本案第二個爭議焦點(diǎn)是供暖費(fèi)費(fèi)用承擔(dān)數(shù)額問題。雙方在租賃合同中約定，租賃期內(nèi)，供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照時價執(zhí)行。也就是供暖費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際繳費(fèi)數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)支付。B市非居民供熱銷售價格是按照面積收取供暖費(fèi)，Y地區(qū)每平方米43元，如實(shí)際超出4米的高度為X米，超高加價標(biāo)準(zhǔn)=面積熱價x12.5%xX超高加價最高為面積熱價的1倍，按照上述公式計(jì)算，房屋的供費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定，供暖費(fèi)應(yīng)按照實(shí)際支付數(shù)額進(jìn)行計(jì)算，現(xiàn)C公司已經(jīng)支付了費(fèi)用，故應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)退還C公司支付的供暖費(fèi)超出部分。

本案第三個爭議焦點(diǎn)是停水停電期間的租金費(fèi)用支付問題。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。雙方均認(rèn)可X公司于2021年4月28日將涉案租賃房屋停電。X公司雖主張是因?yàn)镃公司私自修改電表存在安全隱患，所以才將涉案租賃房屋停電，但是并未提供相應(yīng)證據(jù)證明?，F(xiàn)X公司在未履行通知義務(wù)的前提下自行停電，對C公司的經(jīng)營確會造成一定影響，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，C公司請求減少租金的請求合理合法，C公司主張X公司賠償停電停水的租金損失，截止至2021年5月8日，C公司提出的損失數(shù)額未明顯高于實(shí)際損失。最終，法院經(jīng)審理采納律師李婷、李震的意見。

04本案代理律師建議

本案代理律師李婷、李震提醒大家：合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。