北京瀛臺律師事務(wù)所
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原告：朱某、H公司，被告：W公司、T公司、Y公司、K公司。
2019年5月21日，原告朱某與被告W公司簽訂《商品房認購書》，約定購買S區(qū)某村東5#商務(wù)辦公樓第5層504號。據(jù)被告W公司介紹購買該商品房必須要以公司名義辦理，所以介紹給原告朱某代為辦理注冊地公司的機構(gòu)，原告朱某找到其配偶作為法定代表人，通過被告W公司介紹的機構(gòu)注冊一家公司（即本案原告H公司），后被告T公司與H公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱預(yù)售合同）、《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》、《補充協(xié)議》，約定房屋套內(nèi)總價款877217元。原告按照被告要求分期交付了購房款共計863070元。被告T公司出具一張收據(jù)231535元，名目為房款的收據(jù)，被告W公司出具收據(jù)三張，分別為：代收房款134147元、裝修款245853元、代收房款111535元，A公司出具一張14萬元咨詢服務(wù)費的收據(jù)。在簽訂的預(yù)售合同中約定出賣人應(yīng)于2020年6月30日前向買受人交付該商品房?？蓪嶋H中該房屋在臨近2020年6月30日之前長期處于未完成施工狀態(tài)，停止施工、緩慢施工已成常態(tài)。經(jīng)原告多處催促，被告方總是各種推脫。時至今日，被告仍無交房可能。
原告為維護自身合法權(quán)益，委托律師葛秀全、呂莉莉向法院起訴，請求法院判令解除《商品房認購書》、《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號：Y2191580）、《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》、《補充協(xié)議》及相關(guān)裝修協(xié)議，并配合原告辦理網(wǎng)簽備案合同注銷手續(xù)；2.請求判令三被告共同退還原告H公司購房款共723070元并支付利息（①以38萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2019年5月21日至2019年8月19日，自2019年8月20日至實際退清所有費用為止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；②以111535元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2019年5月29日至2019年8月19日，自2019年8月20日至實際退清所有費用為止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；③以231535元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2020年5月31日至實際退清所有費用為止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；）3.請求判令三被告共同支付原告H公司違約金17261.4元并賠償損失18700元；4.請求依法判令訴訟費、公告費由被告支付。
某法院經(jīng)審理判決：一、確認被告T公司與原告H公司簽訂的合同編號為Y2191580的《北京市商品房預(yù)售合同》及附件、被告Y公司與原告H公司簽訂的《房屋室內(nèi)設(shè)計和裝修協(xié)議》《房屋改造施工協(xié)議》于二〇二一年八月三十一日解除；
二、被告T公司、Y公司、K公司共同退還原告H公司裝修款二十四萬五千八百五十三元及利息（以二十四萬五千八百五十三元為基數(shù)，自二〇一九年五月二十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算；自二〇一九年八月二十日起至實際付清之日止。
三、被告T公司、K公司共同退還原告H公司房款四十七萬七千二百一十七元及利息（以十三萬四千一百四十七元為基數(shù)，自二〇一九年五月二十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算；自二〇一九年八月二十日起至實際付清之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；以十一萬一千五百三十五元為基數(shù)，自二〇一九年五月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算；自二〇一九年八月二十日起至實際付清之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；以二十三萬一千五百三十五元為基數(shù)，自二〇二〇年六月一日起至實際付清之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算），于本判決生效后七日內(nèi)付清；
四、原告H公司、被告T公司應(yīng)相互配合辦理合同編號為Y2191580的《北京市商品房預(yù)售合同》的網(wǎng)簽備案合同注銷手續(xù)，于本判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行；
五、駁回原告H公司的其他訴訟請求。
一、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：.....（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
二、第五百六十五條，當事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除行為的效力。
當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構(gòu)確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。
律師葛秀全、呂莉莉指出，本案第一個爭議焦點為原告與T公司簽訂的預(yù)售合同是否應(yīng)予解除，誰是違約方?！渡唐贩空J購書》在H公司與T公司辦理網(wǎng)簽手續(xù)后已經(jīng)終止履行，不存在解除問題。原告主張T公司未按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約。根據(jù)雙方預(yù)售合同約定，T公司應(yīng)于2020年6月30日前交付房屋，但截至本案法庭辯論終結(jié)之日止，T公司未提交充分證據(jù)證實房屋已經(jīng)完成竣工備案手續(xù)且具備交付條件。對此T公司表示因原告未履行付款義務(wù)，應(yīng)順延交付房屋的時間。根據(jù)合同約定，原告應(yīng)在2019年12月24日前付款657913元，截至2020年5月31日原告已經(jīng)支付款項723070元，雖然未能按照合同約定時間支付第三筆款項，但針對原告2020年5月31日231535元的付款，T公司未提出異議并予以接受，視為雙方就第三筆款支付時間達成新的意見。由于T公司未在2020年6月30日之前向原告交付涉訴房屋，且至今未能交付房屋，原告有權(quán)拒付后期尾款，T公司的行為已構(gòu)成根本違約。原告行使解除權(quán)于法有據(jù)。雙方預(yù)售合同及附件解除時間應(yīng)為T公司收到原告起訴狀之日即2021年8月31日。因預(yù)售合同無法繼續(xù)履行，公司與原告簽訂的《房屋室內(nèi)設(shè)計和裝修協(xié)議》、《房屋改造施工協(xié)議》亦應(yīng)予一并解除。T公司、H公司應(yīng)相互配合辦理注銷網(wǎng)簽備案手續(xù)。
本案第二個爭議焦點是原告交納購房款金額認定和返還主體確定。被告T公司收取房款231535元、W公司收取房款、裝修款491535元，T公司、W公司具有退還款項的義務(wù)。
H公司與雅居天成公司簽訂了裝修協(xié)議約定裝修款共計245853元，雅居天成公司具有退還裝修款的義務(wù)。對原告H公司交納的所有錢款由三被告自行進行劃分成房款、裝修款并收取，該劃分及收取款項行為不能對抗原告，原告要求T公司承擔退還所有款項的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)。
關(guān)于原告主張的注冊公司、記賬、服務(wù)產(chǎn)生的損失18700元是否合理。眾所周知，北京市在2017年3月26日出臺《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確針對新建商辦類項目的銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。上述公告距原告購房時已經(jīng)公布超過兩年余，原告對該項新政應(yīng)屬明知，其仍然選擇以注冊公司方式購買房屋屬于其意思自治范疇，不存在脅迫、欺詐、重大誤解等情形，原告應(yīng)自行負擔上述費用。對于原告主張的逾期交房違約金，因原告已經(jīng)要求解除合同，故不應(yīng)予支持。
最終，法院經(jīng)審理采納律師葛秀全、呂莉莉的意見。
本案代理律師葛秀全、呂莉莉提醒大家：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。雙方當事人經(jīng)訴訟解除合同后，基于該合同的權(quán)利義務(wù)終止。但合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。
商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
