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01   案件概述

2005年5月16日，楊某某與高某某簽訂《有償轉讓房屋協(xié)議》約定：楊某某將該案涉房屋轉讓給高某某，轉讓價格為兩千元。經(jīng)查，高某某不是案涉房屋本村村民，不具備本村集體經(jīng)濟組織成員資格。案涉《有償轉讓房屋協(xié)議》未經(jīng)過集體組織的同意，且違反了國家強制性法律規(guī)定，應認定為無效。

為維護自身合法權益，我方當事人楊某某委托律師李小溪向法院提起訴訟，訴請協(xié)議無效。最終法院經(jīng)審理支持了其訴訟請求。

02   本案依據(jù)的法律條款

一、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/span>

二、第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”

三、《第八次全國法院民商事審判工作會議（民事部分）紀要》第十九條規(guī)定：在非試點地區(qū)，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

03     法院判決

民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。處理民事糾紛，應當依照法律，法律沒有規(guī)定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

本案中，楊某某、高某某簽訂的《有償轉讓房屋協(xié)議》的標的物系農村房屋，根據(jù)我國房地一體制原則，房屋權利受制于宅基地權利，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系。訟爭房屋所在地不在國家確認的宅基地制度改革試點地區(qū)范圍內，宅基地使用權只能轉讓給本集體經(jīng)濟組織內的符合條件的成員，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或者變相取得。高某某的戶籍地為湖北省CF縣A村3組，而楊某某的戶籍地為湖北省CF縣B村，高某某與楊某某不是同一集體經(jīng)濟組織成員，雙方簽訂的《有償轉讓房屋協(xié)議》違反上述法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效合同。法院最終采納了律師李小溪的意見。

04   本案代理律師建議

本案代理律師李小溪提醒大家：在非試點地區(qū)，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同應認定為無效。合同無效后，出賣人有權請求歸還房屋，買受人有權請求返還購房款及其利息。