北京瀛臺律師事務(wù)所
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2020年4月19日，朱某作為出賣人與梁某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定將北京市**區(qū)***大街 305 號x區(qū) 9號樓 18 層 182* 號房屋，出售給梁某。該房屋總價款 447 萬元。后朱某作為甲方，梁某作為乙方，第三人**經(jīng)紀(jì)公司作為丙方簽訂《居間服務(wù)合同》。
9月 28 日，朱某作為甲方、梁某作為乙方、第三人**經(jīng)紀(jì)公司作為丙方又簽訂了《變更協(xié)議書》，隨后三方又與張某簽訂了《變更出售方協(xié)議書》，共同約定《北京市存量房屋買賣合同》中的出售人變更為張某。
后張某在未經(jīng)其許可的情況下擅自將戶口遷入上述房屋，存在主觀違約，應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約金29萬元。張某與朱某不同意，便委托律師管雅楠作為代理人為其維權(quán)。
近日，針對朱某、張某與梁某、第三人**經(jīng)紀(jì)公司房屋買賣合同糾紛一案，北京市某區(qū)人民法院作出判決：朱某、張某共同向梁某支付合同約定的違約金4000元。
一、《中華人民共和國民法典》第一百一十九條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。
二、《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
三、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條：當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
證據(jù)證明朱某、張某二人將戶口遷入上述房屋的初衷是為其子女上學(xué)之利益，但違反了雙方合同以及誠實(shí)信用原則，在合同履行過程中存在違約行為，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)違約責(zé)任。庭審中，張某辯稱梁某在沒有證據(jù)證明損失發(fā)生的情況下，主張賠償29萬元，違約金過高；朱某辯稱同意張某的意見，并稱朱某與張某將戶口遷入上述房屋是為了孩子上學(xué)，遷入戶口時朱某與**經(jīng)紀(jì)公司的工作人員聯(lián)系，同時提出簽署補(bǔ)充協(xié)議并約定遷出戶口時間和追加戶口保證金，但梁某不同意，要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償20萬元。**經(jīng)紀(jì)公司辯稱，4月19日，雙方經(jīng)**經(jīng)紀(jì)公司居間簽訂買賣合同，當(dāng)時審核房屋內(nèi)沒有戶籍的。9月26日，朱某與張某遷入戶籍后與梁某協(xié)商，梁某確實(shí)是不同意，主張20萬的賠償款。
作為朱某、張某的代理人律師管雅楠提出，鑒于張某已將上述房屋戶籍遷出，且張某、朱某均稱違約金過高，故二人上述違約行為所導(dǎo)致的梁某的損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同的履行，張某、朱某的主觀故意及違約程度，酌定朱某、張某向梁某支付違約金4000元。
最終，法院經(jīng)審理認(rèn)同律師管雅楠的意見，作出判決：朱某、張某共同向梁某支付合同約定的違約金4000元。
本案代理律師管雅楠提醒大家：《民法典》明文規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金過分高于造成的損失，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
