北京瀛臺律師事務(wù)所
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2020年5月某日，宋某就坐落在北京市xx區(qū)xx路xx號院***小區(qū)（社區(qū)）xx棟xx單元xx室的房屋與CF不動產(chǎn)北京分公司以簽署《房屋托管合同》的方式建立房屋租賃關(guān)系。約定：每月租金20000元，租期12個月，自2020年5月27日至2021年5月26日止。宋某第一個月租金免收，實收租金11個月，宋某租金交付時間為每月最后一天收租金，春節(jié)當(dāng)月租金在春節(jié)次月收取。合同約定，在“乙方（CF不動產(chǎn)北京分公司）原因?qū)е乱曳讲恢Ц痘蛘卟话凑占s定支付租金達30日的”或者“乙方原因?qū)е乱曳蕉我陨贤锨犯黜椯M用達1萬元的”情況下，宋某有權(quán)解除合同。
自2020年9月27日至2021年5月1日的房租，CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司均未支付，且CF不動產(chǎn)北京分公司不聞不問不聯(lián)系，行為惡劣。依約，宋某有權(quán)主張解除合同并要求CF不動產(chǎn)北京分公司賠償損失。此外，CF不動產(chǎn)北京分公司作為CF不動產(chǎn)公司的分支機構(gòu)，其民事責(zé)任應(yīng)由CF不動產(chǎn)公司共同承擔(dān)。宋某為維護合法權(quán)益，委托律師劉檢玲向法院提起訴訟，請求法院依法判決宋某與CF不動產(chǎn)北京分公司簽訂《房屋托管合同》于2021年5月15日解除；CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司給付宋某2020年9月27日至2021年5月1日的租金及違約金。
近日，針對宋某與CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司房屋租賃合同糾紛一案，北京市某區(qū)人民法院作出判決：宋某與CF不動產(chǎn)北京分公司簽訂《房屋托管合同》于2021年5月15日解除；CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司給付宋某2020年9月27日至2021年5月1日的租金及違約金。
一、《中華人民共和國民法典》第五百六十五條規(guī)定：當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。
二、《中華人民共和國民法典》第五百六十六條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。
三、《中華人民共和國民法典》第七十四條規(guī)定：法人可以依法設(shè)立分支機構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模勒掌湟?guī)定。分支機構(gòu)以自己的名義從事民事活動，產(chǎn)生的民事責(zé)任由法人承擔(dān)；也可以先以該分支機構(gòu)管理的財產(chǎn)承擔(dān)，不足以承擔(dān)的，由法人承擔(dān)。
四、《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規(guī)定：依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。
五、《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
六、《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。
七、《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
八、《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
庭審中，CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司均未提供證據(jù)，作出答辯。
律師劉檢玲指出，根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯權(quán)，對對方當(dāng)事人提交的證據(jù)進行質(zhì)證的權(quán)利。本案中，CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司經(jīng)傳喚，無正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。雙方所簽托管合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行義務(wù)。CF不動產(chǎn)北京分公司自2020年9月27日未按托管合同的約定向宋某給付租金，則依據(jù)合同約定，宋某享有合同解除權(quán)，故宋某主張解除合同理由正當(dāng)，應(yīng)予以支持。
關(guān)于解除合同時間，根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟的方式依法主張解除合同，應(yīng)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本送達對方時解除。CF不動產(chǎn)北京分公司于2021年5月15日收到宋某的起訴狀副本，則該合同應(yīng)視為2021年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因分公司不具備法人資格，其民事責(zé)任由總公司承擔(dān)，故合同解除后，宋某依據(jù)《房屋托管合同》的約定主張的租金、違約金應(yīng)由CF不動產(chǎn)公司承擔(dān)。關(guān)于應(yīng)支付的租金數(shù)額，宋某要求給付2020年9月27日至2021年5月1日的租金，訴求合理，應(yīng)予以支持。關(guān)于宋某要求給付違約金主張，因CF不動產(chǎn)北京分公司未按托管合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，則根據(jù)托管合同約定，宋某要求按三個月的租金標(biāo)準(zhǔn)給付違約金理由正當(dāng)，應(yīng)予以支持。
最終，經(jīng)審理認(rèn)同律師劉檢玲的意見，作出判決：宋某與CF不動產(chǎn)北京分公司簽訂《房屋托管合同》于2021年5月15日解除；CF不動產(chǎn)北京分公司、CF不動產(chǎn)公司給付宋某2020年9月27日至2021年5月1日的租金及違約金。
本案代理律師劉檢玲提醒大家：《民法典》明文規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠信原則。若當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；若一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
